Wszystko zależy od okoliczności faktycznych związanych z tą transakcja i tym gruntem.

Ustalając, w przypadku zbycia nieruchomości, czy dana transakcja podlega opodatkowaniu VAT należy zwrócić uwagę na następujące elementy:

1. opodatkowaniu VAT podlega tylko zbycie nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Poza zakresem VAT pozostaje natomiast sprzedaż majątku prywatnego,
2. określając, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą bez znaczenia pozostaje fakt zarejestrowania działalności gospodarczej, czy też dopełnienia obowiązku rejestracji jako podatnika VAT,
3. w przypadku sprzedaży nieruchomości za podatnika (osobę prowadzącą działalność gospodarczą) uznaje się osobę, która w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców,
4. istotny jest zamiar, z jakim została nabyta nieruchomość. Jeżeli nieruchomość została nabyta z zamiarem odsprzedaży, sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, a sprzedawca jest traktowany jako podatnik VAT,
5. jako elementy wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej można podać uzbrojenie terenu, podejmowanie aktywnych działań marketingowych itp. Nie jest natomiast prowadzeniem działalności gospodarczej samo zamieszczenie ogłoszenia o chęci sprzedaży działki,
6. co do zasady z handlowym charakterem zbycia nieruchomości nie mamy do czynienia w przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny (nie jest to jednak okoliczność ostatecznie decydująca o charakterze transakcji),
7. sama liczba i wielkość transakcji nie jest kryterium decydującym o uznaniu danych transakcji za działalność gospodarczą lub zbycie majątku prywatnego,
8. kryterium jednoznacznie decydującym nie jest również podział gruntu w celu uzyskania wyższej ceny,
9. aktywne i profesjonalne działania marketingowe mogą wskazywać na spełnienie kryterium prowadzenia działalność gospodarczej. Opodatkowania podatkiem VAT danej transakcji nie powoduje natomiast samo umieszczenie na działce tablicy „Sprzedam”.

Przykład 1

Jan K. 6 lat temu odziedziczył 2 ha gruntu rolnego. Działka ta przez 6 lat leżała odłogiem. Po 6 latach ze względu na ślub syna i chęć pomocy finansowo dziecku Jan K. zamieścił w prasie ogłoszenie o sprzedaży działki. Znalazł kupca i działkę sprzedał w całości. Wspomniana sprzedaż pozostaje poza zakresem ustawy VAT (nie podlega opodatkowaniu VAT). Nieruchomość nie była bowiem nigdy związana z działalnością gospodarczą, a Jan K. nie podejmował aktywnych, takich jak profesjonalista działań w celu jej sprzedaży.

Przykład 2

Jan K. z poprzedniego przykładu miał trudności ze zbyciem całości nieruchomości. W związku z tym wystąpił o odrolnienie działki (mieściła się ona na terenie na którym było to możliwe), a następnie dokonał podziału na mniejsze działki (5) i sukcesywnie je sprzedawał. Analizując orzecznictwo TSUE, moim zdaniem należy przyjąć, iż wciąż mamy do czynienie z zarządem majątkiem prywatnym i czynność ta pozostaje poza zakresem VAT. Z praktyki wynika jednak, iż organy podatkowe bardzo często próbują w takich przypadkach naliczyć podatek VAT. Dobrym rozwiązaniem przed dokonaniem pierwszej sprzedaży jest wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną do Szefa Krajowej Informacji Skarbowej. Interpretacje nie są jednolite, ale wielu naszym klientom w podobnych sytuacjach udało się uzyskać pozytywne interpretacje.

Przykład 3

Jan K. z poprzedniego przykładu nie tylko dokonał odrolnienie działek i podzielił je na mniejsze, ale również dokonał uzbrojenia każdej z nich (przyłącza) i wystąpił o warunki zabudowy. Dodatkowo w celu sprzedaży działki podjął aktywne działania marketingowe (m.in. zlecił wykonanie profesjonalnych reklam i zdjęć do sprzedaży nieruchomości). W tym przypadku Jan K. z pewnością zostanie przez organy podatkowe uznany za prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i transakcje zostaną opodatkowane VAT.

Jak widać na podanych przykład odpowiedź na pytanie czy w konkretnej sytuacji przy sprzedaży gruntu należy zapłacić VAT wymaga dobrej znajomości stanu faktycznego dotyczącego nieruchomości, jej przeznaczenia i aktywności podejmowanej przez sprzedawcę. Ze względu na nieostre kryteria uznania za podatnika VAT częste są w tym zakresie spory podatników z organami podatkowymi.