Wszystko zależy od okoliczności faktycznych związanych z tą transakcja i tym gruntem.
Ustalając, w przypadku zbycia nieruchomości, czy dana transakcja podlega opodatkowaniu VAT należy zwrócić uwagę na następujące elementy:
- opodatkowaniu VAT podlega tylko zbycie nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Poza zakresem VAT pozostaje natomiast sprzedaż majątku prywatnego,
- określając, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą bez znaczenia pozostaje fakt zarejestrowania działalności gospodarczej, czy też dopełnienia obowiązku rejestracji jako podatnika VAT,
- w przypadku sprzedaży nieruchomości za podatnika (osobę prowadzącą działalność gospodarczą) uznaje się osobę, która w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców,
- istotny jest zamiar, z jakim została nabyta nieruchomość. Jeżeli nieruchomość została nabyta z zamiarem odsprzedaży, sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, a sprzedawca jest traktowany jako podatnik VAT,
- jako elementy wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej można podać uzbrojenie terenu, podejmowanie aktywnych działań marketingowych itp. Nie jest natomiast prowadzeniem działalności gospodarczej samo zamieszczenie ogłoszenia o chęci sprzedaży działki,
- co do zasady z handlowym charakterem zbycia nieruchomości nie mamy do czynienia w przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny (nie jest to jednak okoliczność ostatecznie decydująca o charakterze transakcji),
- sama liczba i wielkość transakcji nie jest kryterium decydującym o uznaniu danych transakcji za działalność gospodarczą lub zbycie majątku prywatnego,
- kryterium jednoznacznie decydującym nie jest również podział gruntu w celu uzyskania wyższej ceny,
- aktywne i profesjonalne działania marketingowe mogą wskazywać na spełnienie kryterium prowadzenia działalność gospodarczej. Opodatkowania podatkiem VAT danej transakcji nie powoduje natomiast samo umieszczenie na działce tablicy „Sprzedam”.
Przykład 1
Jan K. 6 lat temu odziedziczył 2 ha gruntu rolnego. Działka ta przez 6 lat leżała odłogiem. Po 6 latach ze względu na ślub syna i chęć pomocy finansowo dziecku Jan K. zamieścił w prasie ogłoszenie o sprzedaży działki. Znalazł kupca i działkę sprzedał w całości. Wspomniana sprzedaż pozostaje poza zakresem ustawy VAT (nie podlega opodatkowaniu VAT). Nieruchomość nie była bowiem nigdy związana z działalnością gospodarczą, a Jan K. nie podejmował aktywnych, takich jak profesjonalista działań w celu jej sprzedaży.
Przykład 2
Jan K. z poprzedniego przykładu miał trudności ze zbyciem całości nieruchomości. W związku z tym wystąpił o odrolnienie działki (mieściła się ona na terenie na którym było to możliwe), a następnie dokonał podziału na mniejsze działki (5) i sukcesywnie je sprzedawał. Analizując orzecznictwo TSUE, moim zdaniem należy przyjąć, iż wciąż mamy do czynienie z zarządem majątkiem prywatnym i czynność ta pozostaje poza zakresem VAT. Z praktyki wynika jednak, iż organy podatkowe bardzo często próbują w takich przypadkach naliczyć podatek VAT. Dobrym rozwiązaniem przed dokonaniem pierwszej sprzedaży jest wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną do Szefa Krajowej Informacji Skarbowej. Interpretacje nie są jednolite, ale wielu naszym klientom w podobnych sytuacjach udało się uzyskać pozytywne interpretacje.
Przykład 3
Jan K. z poprzedniego przykładu nie tylko dokonał odrolnienie działek i podzielił je na mniejsze, ale również dokonał uzbrojenia każdej z nich (przyłącza) i wystąpił o warunki zabudowy. Dodatkowo w celu sprzedaży działki podjął aktywne działania marketingowe (m.in. zlecił wykonanie profesjonalnych reklam i zdjęć do sprzedaży nieruchomości). W tym przypadku Jan K. z pewnością zostanie przez organy podatkowe uznany za prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i transakcje zostaną opodatkowane VAT.
Jak widać na podanych przykład odpowiedź na pytanie czy w konkretnej sytuacji przy sprzedaży gruntu należy zapłacić VAT wymaga dobrej znajomości stanu faktycznego dotyczącego nieruchomości, jej przeznaczenia i aktywności podejmowanej przez sprzedawcę. Ze względu na nieostre kryteria uznania za podatnika VAT częste są w tym zakresie spory podatników z organami podatkowymi.