W przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych zastosowanie dla całej nieruchomości ma stawka VAT właściwa dla budynków lub budowli posadowionych na tym gruncie.

Przykład

Firma A. sprzedaje grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym. Dla wspomnianego budynku zastosowanie ma stawka 8%. W związku z powyższym sprzedaż całej nieruchomości opodatkowana jest stawką 8%.

Przykład

Firma A. sprzedaje grunt z budynkiem. Sprzedaż wspomnianego budynku korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W związku z tym cała sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.

W związku z powyższym podatnik sprzedający nieruchomość zabudowaną powinien zacząć od ustalenia stawki VAT dla budynków lub budowli znajdujących się na tym gruncie.

W przypadku budynków lub budowli zastosowanie mogą mieć następujące stawki VAT:

a) stawka 23% – jest to stawka podstawowa, którą należy stosować we wszystkich przypadkach, gdy ustawodawca nie przewiduje szczególnych regulacji

b) stawka 8% -powyższa stawka ma zastosowanie dla tzw. obiektów budownictwa społecznego. Szerzej na ten temat napisano w części III rozdziale IV niniejszej publikacji – „Stawka VAT w budownictwie społecznym”,

c) zwolnienie z VAT.

Ustawodawca przewiduje przy tym trzy podstawy prawne zwolnienia, z których mogą skorzystać podatnicy:

• art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a więc zwolnienie dla dostawy budynków i budowli po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia,
• art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, a więc zwolnienie z VAT w przypadku sprzedaży budynków lub budowli, w przypadku których podatnik nie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego od ich nabycia lub wytworzenia,
• art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, a wiec zwolnienie z VAT w przypadku sprzedaży budynków lub budowli, które były wykorzystywane tylko do działalności zwolnionej z VAT.

Szerzej na temat zasad i warunków stosowania poszczególnych zwolnień napiszę w kolejnych wpisach na blogu.

Podatnik sprzedający grunt zabudowany powinien więc wykonać następujące kroki:

1. ustalić jakie budynki i budowle usytuowane są na wspomnianym gruncie,
2. ustalić jaka stawka VAT ma zastosowanie dla zbywanego zbywanych budynków i budowli i na tej podstawie ustalić stawkę VAT dla zbywanego gruntu.

Należy przy tym pamiętać, iż pierwszeństwo ma zwolnienie z VAT. Podatnik powinien więc rozpocząć weryfikację od sprawdzenia, czy do sprzedaży danego budynku lub budowli ma zastosowanie zwolnienie z VAT. Jeżeli sprzedaż budynków lub budowli jest zwolniona wówczas sprzedaż całej nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT. Jeżeli zwolnienie nie ma zastosowania wówczas podatnik powinien sprawdzić, czy może zastosować preferencyjną stawkę 8%. Jeżeli wspomniana stawka nie ma zastosowania wówczas sprzedaż nieruchomości należy opodatkować według stawki 23%.