Do obiektów budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym (a więc objętych stawką 8%) zaliczamy zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy VAT:
- budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB 11 lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych;
- lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB 12,
- obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi w zakresie zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.
Z budownictwa społecznego wyłączono jednak:
- budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m kw.,
- lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m kw.
W przypadku budownictwa mieszkaniowego (a więc budynków sklasyfikowanych w PKOB 11 i ich części), jeżeli zostaną przekroczone wspomniane limity wówczas stawka 8% ma zastosowanie tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa społecznego.
Przykład
Załóżmy, iż firma A. w styczniu 2015 r. sprzedała dom jednorodzinny o powierzchni użytkowej 400 m kw. za kwotę 800.000 zł. Udział powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa społecznego w powierzchni użytkowej budynku ogółem wynosi więc 75% (300 m kw. / 400 m kw x 100% = 75%). W takim więc przypadku stawka 8% będzie miała zastosowanie do 75% podstawy opodatkowania, a pozostałe 25% podstawy opodatkowania będzie opodatkowane VAT-em 23%. Podatnik będzie więc musiał podzielić podstawę opodatkowania na dwie części, objęte dwoma różnymi stawkami VAT.
Podsumowując, w przypadku sprzedaży budynków mieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB 11 i lokali mieszkalnych:
- jeżeli będą zachowane limity 150 m kw. i 300 m kw. wówczas cała transakcja będzie opodatkowana stawką 8%,
- jeżeli zostaną przekroczone limity 150 m kw. i 300 m kw. wówczas część podstawy opodatkowania będzie opodatkowana stawką 8%, część – stawką 23%,
Przykład
Firma A. w 2020 r. sprzedaje dwa lokale mieszalne:
- lokal mieszkalny nr 1 o powierzchni 80 m kw. położony w budynku sklasyfikowanym w PKOB 11 – jego sprzedaż będzie w całości objęta stawką 8%,
- lokal mieszkalny nr 2 o powierzchni 200 m kw. położony w budynku sklasyfikowanym w PKOB 11 – jego sprzedaż ze względu na przekroczenie limitu 150 m.kw. będzie w części objęta stawką 8%, a w części stawką 23%.
