Zagadnienie rozliczania straty z lat wcześniejszych wydaje się być bardzo istotne z punktu widzenia zmiany zasad opodatkowania najmu prywatnego, które weszły w związku z Polskim Ładem na początku 2022 r. Skoro najem prywatny obligatoryjnie przechodzi na ryczałt od 2023 r. to ze strony podatnika może powstać obawa czy strata podatkowa z najmu prywatnego z lat wcześniejszych nie przepadnie.

Co to jest strata podatkowa?

Jak wiadomo, podstawę opodatkowania podatkiem PIT stanowi dochód będący nadwyżką nad kosztami podatkowymi. Z kolei sytuację odwrotną mamy w przypadku straty. Mianowicie,
gdy koszty uzyskania przychodu, takie jak np. remonty, przekraczają osiągnięte w danym roku przychody, w deklaracji podatkowej, podatnik wskazuje stratę.

Rozliczanie straty, a źródło przychodów

Istotnym jest, że stratę rozlicza się tylko w obrębie tego samego źródła przychodu. W związku z tym stratę dotyczącą najmu prywatnego można rozliczyć z przychodem z prywatnego najmu w kolejnych latach. Dlatego też należy zwrócić uwagę na sytuację, gdy podatnik wprowadza mieszkania do działalności gospodarczej – w tym wypadku następuje zmiana źródła z „prywatnego najmu” na „działalność gospodarczą”, przez co strata z najmu zostaje utracona. Jednakże, gdy podatnik, w okresie nie dłuższym niż 5 lat od poniesionej straty, zakupi kolejne mieszkanie, które będzie służyło jako najem prywatny (i nie wliczy go pod swoją działalność), może pomniejszyć przychód na potrzeby ryczałtu o stratę osiągniętą na zasadach ogólnych
w ramach wcześniejszego najmu prywatnego.

Jak rozliczyć stratę?

Zasady rozliczenia straty na ryczałcie uregulowane zostały w art. 11 ust. 1 ustawy o ryczałcie, zgodnie z którym „Podatnik uzyskujący przychody wymienione w art. 6 ust. 1, 1a i 1d, opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, może odliczyć od przychodów stratę, o której mowa w art. 9 ust. 3-3b ustawy PIT”. Ustawodawca wyraźnie wskazał w przywołanym wyżej art. 6 ust 1a, iż podatnicy rozliczający prywatny najem ryczałtem mają prawo odliczyć stratę ze źródła najmu prywatnego. Niewątpliwie, nie da się wygenerować straty na ryczałcie, dlatego przepis ten dotyczy straty, która powstała przy opodatkowaniu prywatnego najmu
na zasadach ogólnych. Należy zwrócić uwagę również na art. 9 ust. 3 ustawy PIT, który
w związku z powyższym powinniśmy stosować odpowiednio. Stanowi on, że podatnik może obniżyć o wysokość straty ze źródła przychodów poniesionej w danym roku:

• dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących 5 latach podatkowych, z tym, że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty, albo
• jednorazowo dochód uzyskany z tego źródła w jednym z najbliższych kolejno po sobie następujących 5 lat podatkowych o kwotę nieprzekraczającą 5 000 000 zł – nieodliczona kwota podlega rozliczeniu w pozostałych latach tego 5-letniego okresu, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 % wysokości tej straty.

Podsumowując, w czasie gdy podatnik z tytułu najmu prywatnego opodatkowany był na zasadach ogólnych i osiągnął stratę, a następnie zmianie na ryczałt uległa forma opodatkowania, ma on możliwość rozliczenia straty, ale z tą różnicą, że w takiej sytuacji pomniejsza się o nią przychód. Na skutek zmiany formy opodatkowania ustawodawca przewidział możliwość uwzględnienia poniesionej wcześniej straty, nie dłużej niż przez 5 kolejnych lat podatkowych (liczonych od roku, w którym poniesiono stratę). Dotyczy to również przypadku, gdy podatnik dotąd opodatkowujący prywatny najem na zasadach ogólnych przechodzi w 2022 r. na opodatkowanie prywatnego najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Należy mieć na uwadze, że gdy straty nie przekraczają 5.000.000 zł to mogą być rozliczone jednorazowo. Wspomniane zasady rozliczania straty podatkowej obowiązują od 2019 r, z kolei straty poniesione w 2018 roku lub wcześniej mogą być rozliczane wyłącznie według poprzednich zasad, tj. maksymalnie 50% kwoty straty w jednym roku – bez względu
na wysokość tej straty.