Przy sprzedaży nieruchomości ustawodawca przewiduje kilka rodzajów zwolnień z podatku VAT. Odrębne regulacje odnoszą się przy tym to dostawy gruntów niezabudowanych, a odrębne do nieruchomości zabudowanych. Jedno ze zwolnień dotyczy jednak obu rodzaju nieruchomości. Jest ono przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem zwolniona z VAT jest dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało podatnikowi dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W praktyce często podatnicy pomijają to zwolnienie, gdyż ustawodawca nie wymienia w nim wprost nieruchomości. Dotyczy ono jednak towarów wykorzystywanych wyłącznie do celów działalności zwolnionej. Należy jednak pamiętać, iż zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT pojęcie towary oznacza rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Rzeczami w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego są natomiast tylko przedmioty materialne (art. 45 k.c.), przy czym dzieliły je na nieruchomości i rzeczy ruchome. Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy więc nie tylko sprzedaży rzeczy ruchomych (np.: meble), ale również sprzedaży nieruchomości.

            W świetle tej regulacji sprzedaż towarów (w tym nieruchomości) wykorzystywanych tylko do działalności zwolnionej, jeżeli podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego jest objęta zwolnieniem z VAT.

Przykład

Załóżmy, iż firma A. w 2016 r. nabyła od osoby fizycznej nieruchomość zabudowaną budynkiem użytkowym. Wspomniana czynność była opodatkowana stawką 23%. Firma A. nie miała możliwości odliczenia VAT naliczonego ponieważ wspomniany budynek miał być wykorzystywany tylko i wyłącznie w działalności zwolnionej. Załóżmy, iż w czerwcu 2020 r. firma A. sprzedała wspomnianą nieruchomość. Czynność ta korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT ponieważ spełnione zostały dwa warunki wymienione w tym przepisie, a więc:

• wspomniana nieruchomość była wykorzystywana tylko na cele działalności zwolnionej,

• podatnik nie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego przy na-byciu tej nieruchomości.

W zakresie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT należy zwrócić dodatkowo uwagę na następujące zagadnienia:

a) wspomniane zwolnienie przysługuje tylko, jeżeli podatnik wykorzystywał wspomniane towary (nieruchomości) wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

Przykład

Firma A. w 2019 r. nabyła od osoby fizycznej nieruchomość zabudowaną. Od tego zakupu firma A. nie mogła odliczyć VAT ponieważ nie była w tym okresie czynnym podatnikiem VAT. Załóżmy, iż w marcu 2020 r. wspomniana nieruchomość została sprzedana. Jeżeli podatnik wspomnianą nieruchomość wykorzystywałby tylko do działalności zwolnionej wówczas jej sprzedaż korzystałaby ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT. Jeżeli natomiast wspomniana nieruchomość była wykorzystywana również do celów działalności opodatkowanej wówczas nie ma możliwości skorzystania z analizowanego zwolnienia. Podatnik ewentualnie, przy spełnieniu odpowiednich warunków może skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy VAT. Jeżeli nie ma takiej możliwości wówczas w zależności od rodzaju budynku zastosowanie ma stawka 8% lub 23%.

• omawiane zwolnienie ma zastosowanie tylko, jeżeli podatnikowi nie przy-sługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od nabycia gruntu,

• nie ma znaczenia okres używania danego towaru.

Podatnik ma więc prawo do skorzystania ze wspomnianego zwolnienia nawet, jeżeli nieruchomość była używana przez np. 2 miesiące.

Przykład

Firma A. 10 listopada 2018 r. nabyła nieruchomość zabudowaną budynkiem magazynowym. Nieruchomość ta była wykorzystywana tylko do działalności zwolnionej. Podatnikowi od wspomnianego zakupu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego. Załóżmy, iż 8 kwietnia 2020 r. podatnik sprzedał omawianą nieruchomość.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Wspomniane zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT może być szczególnie istotne dla podmiotów wykonujących czynności zwolnione, a więc np. dla banków, szpitali, szkół, czy podatników korzystających ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy VAT. O istnieniu tego zwolnienia muszą pamiętać również podmioty, który chcą dobrowolnie opodatkować dostawę nieruchomości. O ile bowiem można dobrowolnie zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT (dostawy po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia), o tyle niemożliwa jest dobrowolna rezygnacja ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.