Jednym z częstszych obecnie problemów podatników jest pytanie czy sprzedaż gruntu, który posiadają podlega opodatkowaniu VAT. Nawet pobieżna analiza wydawanych interpretacji indywidualnych wskazuje, iż stanowisko organów podatkowych w tym zakresie bardzo się zaostrzyło. A jeżeli spojrzymy dodatkowo na to, z czym można spotkać się przy kontroli to okazuje się, iż sprzedać nieruchomość prywatnie jest bardzo trudno. Podatnik podzieli działkę na mniejsze – organy uznają, iż prowadzi działalność gospodarczą, wystąpi o warunki zabudowy – działalność gospodarcza, doprowadził przyłącze – to już na pewno w ich ocenie działalność gospodarcza, sprzedał kilka działek – tu fiskus też na pewno uzna, iż jest to działalność i VAT się należy.
Z mojej ocenie niestety znaczna część interpretacji organów podatkowych jest błędna. Sama sprzedaż kilku działek, sam podział działki na mniejsze czy nawet wystąpienie o warunki zabudowy nie oznacza, iż mamy do czynienia z profesjonalnych zachowaniem takim jak handlowca w obrocie nieruchomościami.
Sprzedając jakąkolwiek rzecz każdy zdroworozsądkowo myślący człowiek podejmuje dodatkowe działania. Jeżeli chcemy sprzedać używaną odzież naszych dzieci to jest logiczne, że ją upierzemy, poprasujemy, zrobimy ładne zdjęcia i pewnie jeszcze na jakimś portalu typu Allegro, czy OLX napiszemy ładny opis. Ale to że sprzedaliśmy 10 koszulek z których wyrosło nasze dziecko nie oznacza, że prowadzimy działalność gospodarczą w zakresie handlu odzieżą.
Jeżeli sprzedajemy używany przez nas samochód, to logiczne jest że pojedziemy na myjnię, być może nawet dokonamy drobnych napraw (np.: usuniemy rysy na karoserii czy uszkodzenia na tapicerce). Z pewnością też naprawimy lub wymienimy uszkodzony zderzak, czy stłuczony kierunkowskaz. Być może nawet wymienimy dywaniki. I oczywiście na pewno zrobimy serię ładnych zdjęć i zamieścimy ogłoszenie. I nawet jeżeli samochód zmieniamy co roku, to fakt, że to w ostatnich latach 5-ty przypadek sprzedaży przez nas samochodu nie powoduje, że prowadzimy działalność gospodarczą w zakresie handlu samochodami.
Tak samo logiczne jest że osoba, która chce sprzedać grunt musi podjąć określone działania. Jeżeli ma działkę o powierzchni 10 ha, to zdecydowanie trudniej będzie jej znaleźć kupca niż na działki po 600 czy 800 m kw. Co więcej za takie mniejsze działki z pewnością uzyska lepszą cenę. Jeżeli w okolicy inne działki mają warunki zabudowy i dzięki temu można uzyskać lepszą cenę, to logiczne jest złożenie jednego prostego wniosku do urzędu. I o ile w przypadku odzieży, samochodów, czy mebli organy zachowują zdrowy rozsądek, o tyle w przypadku nieruchomości zdecydowanie panuje profiskalizm. W mojej ocenie konieczna jest całościowe, zdroworozsądkowe spojrzenie na ten temat oceniając czy w danym przypadku wystąpi VAT. Jeżeli Jan K. otrzymał 10 lat temu nieruchomość w spadku, przez te 10 lat wykorzystywał ją do celów prywatnych, a później przed zbyciem dokonał podziału działki na mniejsze, bo tak łatwiej ją sprzedać to nie można traktować go tak samo jak osoby, która zawodowo nabywa i sprzedaje nieruchomości. W mojej ocenie podział działek jest w tym przypadku elementem zarządu majątkiem prywatnym.
I jeszcze jeden dodatkowy element, które mam wrażenie, iż nikt nie porusza. W którym momencie właściwie ten Jan K. staje się podatnikiem VAT? Należy bowiem pamiętać, iż podatnikiem VAT stajemy się nie dlatego że dokonaliśmy sprzedaży, ale dlatego, że podejmujemy szereg określonych działań w określonym celu. Jeżeli mam zamiar zająć się handlem nieruchomościami, to już od momentu podjęcia pierwszych działań w tym zakresie (np.: zlecenia wykonania strony internetowej, zakupu materiałów biurowy o zakupie nieruchomości już nie wspominając) jest się podatnikiem VAT. Jeżeli ktoś posiada nieruchomość od 10 lat, a później decyduje, iż ma zamiar zająć się deweloperką w związku z tym występuje o warunki zabudowy na 60 szeregówek, to już w momencie podjęcia pierwszych działań w tym zakresie staje się podatnikiem VAT. A kiedyż więc podatnikiem VAT staje się Jan K. który otrzymał nieruchomość 10 lat temu w spadku, wykorzystuje ziemię na cele prywatne, składa papiery niezbędne do przekształcenia gruntu na budowlany, bo może kiedyś dzieci będą chciały się budować, przez wiele lat nic nie robi, a później jak potrzebuje pieniędzy i trafi się kupiec dokonuje sprzedaży kolejnych działek. Moim zdaniem on w ogóle podatnikiem VAT się nie staje. Z dużą dozą prawdopodobieństwa organy podatkowe wypunktują natomiast co zrobił przez te 10 lat, a więc:
- przekształcił grunt rolny na budowlany,
- dokonał podziału na mniejsze działki,
- sprzedał w ostatnich 5 latach 6 działek.
I to już niestety pewnie wystarczy, aby fiskus wspomnianego Jana K. (często nieświadomego nawet istnienia VAT) uznał za podmiot prowadzący działalność gospodarczą i wymierzył mu VAT od sprzedaży tychże gruntów. A jeżeli jeszcze ten nasz Jan K. zrobił przyłącza (bo akurat inni sąsiedzi robili i obawiał się, że później będzie problem), a do tego dał ogłoszenia o sprzedaży działek to już tylko utwierdzi fiskusa w konieczności zapłaty VAT.
Profiskalne podejście nie może zastępować zdrowego rozsądku, nie można z góry zakładać, że każdy podatnik który sprzedał nieruchomość prowadzi działalność gospodarczą w tym względzie. Miejmy nadzieję, że sądy administracyjne wydając wyroki będą patrzyły nie tylko na wypunktowaną przez organy podatkowe listę co podatnik zrobił w ostatnich 10 latach, ale uwzględnią całokształt, okoliczności i zamiar podatnika.
I na koniec taka mała dygresja, w mojej ocenie istotna przy ocenie ktoś prowadzi działalność gospodarczą. Podmioty faktycznie zajmujące się handlem nieruchomościami co do zasady kupują i sprzedają, szybko podejmują konkretne działania (przekształcenie, podział, przyłącza, porządkowanie i równanie terenu, aktywne i intensywne reklamowanie działki). Nie trzymają nieruchomości 10 lat, nie czekają kilku lat po podziale działek na mniejsze, aby zbyć kilka działek i przede wszystkim nie wykorzystują ich na cele prywatne.
