Istotne zmiany czekają w przyszłym roku podmioty wynajmujące nieruchomości. Zgodnie z opublikowanym niedawno przez Ministerstwo Finansów projektem nowych przepisów, tzw. Nowy Ład:

• wynajmujący mieszkania nie będą mogli ich amortyzować,

Zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych będzie dotyczył zarówno najmu prywatnego jak i wynajmu mieszkań w ramach działalności gospodarczej. Wydatki poniesione na zakup mieszkania, a także jego modernizację nigdy nie staną się dla wynajmujących kosztem uzyskania przychodów.

• w przypadku tzw. najmu prywatnego jedyną dopuszczalną forma opodatkowania będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku najmu prywatnego nie będzie więc możliwości płacenia podatku na zasadach ogólnych (czyli od dochodu). Podatek z tytułu najmu prywatnego będzie płacony zawsze w formie ryczałtu od przychodów (bez uwzględniania kosztów uzyskania przychodów). Ministerstwo chce w ten sposób ograniczyć możliwość optymalizacji opodatkowania poprzez wybór zasad ogólnych w przypadku wysokich odpisów amortyzacyjnych.

Brak przepisów przejściowych

Niestety w projektowanych przepisach zabrakło przepisów przejściowych. Brak jest uregulowania sytuacji osób, które nabyły mieszkania, wynajmują je obecnie i dokonują odpisów amortyzacyjnych. Należy pamiętać, iż amortyzacja dokonywana jest przez wiele lat. Część podmiotów dokonując analizy opłacalności przedsięwzięcia uwzględniało amortyzację i dotychczasowe zasady opodatkowania. W mojej ocenie należy zastanowić się czy nie dojdzie do naruszenia tzw. praw nabytych.

Odnośnie praw nabytych warto wspomnieć o wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 14 czerwca 2000 r., sygn. akt P 3/00. W orzeczeniu tym TK stwierdził, iż podatnik powinien mieć możliwość określenia konsekwencji poszczególnych zachowań i zdarzeń na gruncie obowiązującego w danym momencie stanu prawnego oraz oczekiwać, że prawodawca nie zmieni ich w sposób arbitralny. Zasada ochrony praw nabytych powinna być szczególnie przestrzegana w sytuacji, gdy dochodzi do pogorszenia sytuacji prawnej jednostek.

Należy podkreślić jednak, iż na razie jest to jedynie projekt ustawy i może on ulec zmianie. W mojej ocenie konieczne jest uchwalenie przepisów przejściowych uwzględniających sytuację osób, które już dokonały inwestycji mieszkaniowych. O dalszych pracach w zakresie zmian w przepisach na 2022 r. będę informować na niniejszym blogu.

Projekt ustawy tzw. Nowy Ład dostępny jest na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

O najnowszym wyroku NSA w zakresie opodatkowania najmu przeczytasz we wcześniejszym wpisie na blogu – Najem prywatny czy działalność gospodarcza.