Grunt prywatny, budynki spółki – przez nią wzniesione i amortyzowane. Jak to teraz opodatkować, gdy chcemy sprzedać nieruchomość. Takie pytanie zadaje sobie niestety wielu podatników.

Załóżmy, iż małżeństwo Jan i Anna K. kupili prywatnie w latach 80-tych grunt. W 2012 r. założyli działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Grunt nie został wniesiony aportem do spółki, nie był ujęty w ewidencji środków trwałych. W 2014 r. załóżmy jednak, iż spółka zakończyła budowę budynku biurowo-magazynowego, który od tej pory był przez nią wykorzystywany do celów działalności gospodarczej. Co więcej budynek ten był amortyzowany w spółce cywilnej.

Bardzo często z takim przypadku podatnicy chcą zbycie gruntu traktować jako zbycie majątku prywatnego, a budynków – jako przychód z działalności gospodarczej. W mojej ocenie nie ma takiej możliwości. Nieruchomość sprzedawana jest jako jedna całość. I na gruncie podatku dochodowego całość należy rozpatrywać łącznie. Oznacza to niestety, iż przychód ze zbycia tej nieruchomości należy potraktować jako przychód z działalności gospodarczej. Dotyczy to całości przychodu, bez rozdzielania go na część dotyczącą odrębnie gruntu i odrębnie budynku. Również na gruncie VAT opodatkować należy pełną kwotę uzyskaną z tytułu zbycia nieruchomości. Tu jednak w wielu przypadkach możliwe będzie zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Budynki spółki, grunt prywatny – jak rozwikłać galimatias

Opisana wyżej sytuacja, to jeden z prostszych przypadków, jakie występują w praktyce. Zdarza się czasami, iż taki problem dotyczy spółki jawnej, bądź spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Dla przykładu na nieruchomości będącej własnością jednego ze udziałowców spółka z o.o. wybudowała budynek, który amortyzowała, ale nigdy nie zawarto umowy regulującej korzystanie z tego gruntu. Zdarza się, iż do spółki jawnej wniesiono jedynie prawo do użytkowania nieruchomości, a nie własność. Spotkałam się również z przypadkiem, gdy ustalenie nieformalne wspólników zupełnie nie odpowiadały temu co wynikało z dokumentów.

Co zrobić w takich sytuacjach? Pierwsza i podstawowa kwestia to ustalenie stanu faktycznego i prawnego. Kto w świetle prawa jest właścicielem nieruchomości. Kto i na podstawie jakich umów (o ile takie są) korzystał z nieruchomości. Pamiętać bowiem należy, iż sprzedać nieruchomość może tylko jej właściciel.

A co jeżeli to nie właściciel wzniósł na niej budynki? W takiej sytuacji należy przeanalizować czy i jaki sposób dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na tej nieruchomości. Czasami zdarza się, iż obowiązek ten przejmuje nabywca nieruchomości. Takie sytuacje, choć nie należą do rzadkości, są niestety skomplikowane podatkowo i wymagają często wielu godzin skrupulatnej analizy różnych dostępnych wariantów. Należy bowiem rozstrzygnąć nie tylko jak będzie opodatkowana sprzedaż nieruchomości. Konieczne jest zweryfikowanie skutków podatkowych rozliczenia nakładów. Może się też zdarzyć, iż to właściciel gruntu sprzedaje go dla podmiotu, który wzniósł budynek, a dopiero ten zbywa całą nieruchomość. O temacie tym pisałam na blogu we wpisie „Sprzedaż gruntu na rzecz osoby, która wzniosła budynek„.

A co ze stanem wcześniejszym

Często też okazuje się, iż dotychczasowe rozliczenia były nieprawidłowe. Dla przykładu może okazać się, iż spółka od wielu lat powinna rozpoznawać przychód z tytułu nieodpłatnego używania nieruchomości. Generalnie budynki spółki, grunt prywatny to duży problem prawny i podatkowy, zwłaszcza jeżeli wcześniej nie zadbaliśmy o odpowiednie umowy.

Takie przypadki jak wyżej opisane, wymagają zazwyczaj analizy doradcy podatkowego specjalizującego się tej tematyce, a często również dodatkowo pomocy prawnika, który pomoże uporządkować stan prawny nieruchomości.