Sprzedaż gruntów nieprzeznaczonych pod zabudowę korzysta ze zwolnienia z VAT. Sprzedaż terenów budowlanych objęta jest natomiast stawką 23 %. O charakterze gruntu dla potrzeb VAT decydujący jest plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy.

Bardzo ciekawy spór rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 listopada 2021 r., sygn. akt I FSK 575/18. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sporne działki posiadały następujące przeznaczenie: tereny zieleni niepublicznej, dla których ustalono:

• przeznaczenie podstawowe: zieleń niepubliczna,
• przeznaczenie dopuszczalne, lokalizacja: ścieżek rowerowych, parkingów terenowych, poszerzenie drogi publicznej oznaczonej symbolem K.DD.1.

Organ uznał, że ponieważ dopuszczalnym przeznaczeniem są m.in. ścieżki rowerowe i parkingi terenowe, to na gruncie VAT należy uznać dany grunt za teren budowlany, a więc przy jego sprzedaży należy zastosować stawkę 23 %. Organy podatkowe pominęły przy tym w swojej ocenie podstawowe przeznaczenie działki i istotne ograniczenia w zakresie jej zagospodarowania (przez teren działki przebiegała energetyczna linia napowietrzna co dodatkowo ograniczało możliwości korzystania z nieruchomości).

Odmienne, korzystne dla podatników stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny, który stwierdził:

„(…) O charakterze terenu, jako terenu budowlanego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT można mówić jedynie w sytuacji, gdy możliwość zabudowy ma dla terenu podstawowe, dominujące znaczenie. Natomiast nie jest istotna możliwość zabudowy, jeśli ma ona charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu. Ustawodawca wskazał bowiem w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy podatkowej na generalne przeznaczenie terenu jako budowlanego, a nie na możliwość zrealizowania na nim jakiegokolwiek obiektu budowlanego.

Możliwość zrealizowania na danym terenie jakiejkolwiek budowli nie przesądza jeszcze o zakwalifikowaniu danego obszaru jako terenu przeznaczonego pod zabudowę, co dotyczy zwłaszcza terenów zieleni.

Tym samym uprawniony jest wniosek, że to właśnie zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego podstawowe przeznaczenie danego gruntu ma decydujące znaczenie dla określenia przeznaczenia tego gruntu. Dodatkowe funkcje przypisane do gruntu poprzez określenie jego przeznaczenia uznanego za dopuszczalne (pomocnicze), służą jedynie uzupełnieniu zasadniczego sposobu zagospodarowania danego terenu, ale go nie zmieniają.

(…) dopuszczalne przeznaczenie terenu w postaci lokalizacji na nim ścieżek rowerowych, parkingów terenowych czy możliwość poszerzenia drogi publicznej (…) pozostaje bez wpływu na możliwość skorzystania przez stronę ze zwolnienia podatkowego wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT”.

Podsumowując, dokonując oceny czy dany grunt jest terenem budowlanym należy bazować na podstawowym przeznaczeniu gruntu wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Możliwość zabudowy wynikająca z przeznaczenia uzupełniającego nie wpływa na możliwość zastosowania zwolnienia z VAT. Temat ten z pewnością może być jednak sporny w kontaktach z organami podatkowymi.

O kwalifikacji gruntów jako tereny budowlane pisałam też we wpisie http://gruntipodatki.pl/2022/04/20/dzialki-o-roznym-przeznaczeniu-a-stawka-vat/