Sprzedaż nieruchomości zabudowanych podlega opodatkowaniu według stawki właściwej budynku lub budowli. W przypadku nowych obiektów jest to co do zasady 23 % lub 8 % (w przypadku budownictwa mieszkaniowego). W odniesieniu jednak do nieruchomości z rynku wtórnego często możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z VAT. Ustawodawca przewiduje przy tym trzy podstawy prawne takiego zwolnienia:

a) zbycie budynków i budowli wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej – art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT

Zgodnie ze wspomnianą regulacją zwolniona z VAT jest dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało podatnikowi dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Przykład

Załóżmy, iż firma A. w 2016 r. nabyła od osoby fizycznej nieruchomość zabudowaną budynkiem użytkowym. Wspomniana czynność była opodatkowana stawką 23%. Firma A. nie miała możliwości odliczenia VAT naliczonego ponieważ wspomniany budynek miał być wykorzystywany tylko i wyłącznie działalności zwolnionej. Załóżmy, iż w czerwcu 2020 r. firma A. sprzedała tę nieruchomość. Wspomniana czynność korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT ponieważ spełnione zostały dwa warunki wymienione w tym przepisie, a więc:

• nieruchomość była wykorzystywana tylko na cele działalności zwolnionej,

• podatnik nie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości.

b) zbycie budynków i budowli po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia – art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT

Przykład

Firma A. w maju 2017 r. zakończyła budowę budynku biurowo-magazynowego i od tej daty wykorzystuje go na własne potrzeby. Od 2017 r. nie dokonywała również nakładów modernizacyjnych przekraczających 30 % wartości początkowej nieruchomości. Załóżmy, iż w kwietniu 2020 r. doszło do sprzedaży wspomnianej nieruchomości. Do dostawy tej ma zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, ponieważ nieruchomość została zbyta po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. W tym bowiem przypadku za datę pierwszego zasiedlenia należy przyjąć maj 2017 r. Dodatkowo należy wspomnieć, iż firma A. będzie miała obowiązek bieżącej korekty wcześniej odliczonego VAT naliczonego.

Ze wspomnianego wyżej zwolnienia, przy spełnieniu odpowiednich warunków, można jednak dobrowolnie zrezygnować. Szerzej na ten temat i kiedy można i warto zrezygnować ze zwolnienia z VAT napiszę w jednym z kolejnych wpisów na blogu.

c) dostawa budynków w stosunku do których nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego i nie ponoszono nakładów przekraczających 30 % – art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Przykład

Fundacja A. nabyła nowy budynek na cele statutowe budynek. Ponieważ służył on działalności pozostającej poza zakresem VAT fundacji nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego. Nie dokonywano też żadnych nakładów modernizacyjnych. Po upływie roku budynek ten został sprzedany. Jego sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Osoby sprzedające budynki powinny więc w każdym przypadku przeanalizować zwolnienia z VAT. Należy bowiem pamiętać, iż jeżeli sprzedawca zamiast zwolnienia zastosuje błędnie 23 %, to nabywca nie ma prawa do odliczenia podatku wykazanego na fakturze z tytułu nabycia tej nieruchomości.