Najem prywatny – czy trzeba płacić ryczałt od refaktury mediów?

              Niedawno pisałam we wpisie na blogu o niekorzystnych interpretacjach indywidualnych dotyczących refakturowania mediów (np.: energii elektrycznej, wody, ogrzewania) w odniesieniu do najmu w ramach działalności gospodarczej. W kilku najnowszych interpretacjach organy podatkowe uznały, iż w przypadku opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – zryczałtowany podatek dochodowy powinien być obliczany nie tylko od podstawowej kwoty czynszu, ale również od kwot wynikających np.: z refakturowania zużycia prądu i wody. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 26 maja 2022 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.383.2022.2.EW Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził:

„(…) opłaty za media w przypadku ich refakturowania przy najmie opodatkowanym zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach działalności gospodarczej, stanowią przychód z działalności gospodarczej i winien Pan odprowadzić od tego przychodu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”.

              Właśnie pojawiała się (z naszego wniosku) pierwsza korzystna interpretacja dotycząca najmu prywatnego. W interpretacji indywidualnej z dnia 25 maja 2022 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.255.2022.1.WS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, iż:

„(…) Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani właścicielem lokalu mieszkalnego oraz jednego miejsca postojowego naziemnego oraz lokalu usługowego. Oba lokale stanowią Pani majątek prywatny. Zdecydowała się Pani na najem prywatny ww. lokali. Oprócz czynszu za najem, najemcy w umowach zobowiązali się do ponoszenia opłat eksploatacyjnych, opłat za media oraz opłat za dostawę energii elektrycznej. Co więcej, w umowach wskazano sposób rozliczenia tych opłat.

Na podstawie przedstawionego opisu sposobu i powołanych przepisów wskazujemy, że przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane przez Panią kwoty czynszu. Natomiast pozostałe należności z tytułu opłat eksploatacyjnych, opłat za media oraz opłat za dostawę energii elektrycznej – skoro do ich ponoszenia są zobowiązani najemcy – nie stanowią przychodu ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Reasumując – kwoty, jakie najemcy opłacają za Pani pośrednictwem tytułem opłat eksploatacyjnych, opłat za media oraz opłat za dostawę energii elektrycznej, nie stanowią u Pani przysporzenia majątkowego, a w konsekwencji nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Najem prywatny i najem z działalności gospodarczej – różne podejścia do obliczania ryczałtu

Analiza pojawiając się w ostatnich miesiącach interpretacji indywidualnych wskazuje, iż organ podatkowy zajmuje obecnie inne stanowisko w przypadku refakturowania mediów w przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej, a inne w przypadku najmu prywatnego. Różnica w podejściu organów podatkowych wynika z odmiennego podejścia do pojęcia „przychód” w przypadku najmu w ramach majątku prywatnego, a innego w przypadku działalności gospodarczej. O ile w działalności gospodarczej organy uznają, iż przychodem są wszystkie kwoty należne, a więc również wynikające z refaktury mediów, o tyle w przypadku najmu prywatnego – uznaje się, iż „pośrednictwo” w pobieraniu opłat za media nie generuje przychodu, ponieważ nie prowadzi do realnego przysporzenia majątkowego. I na tej podstawie w przypadku podatników zryczałtowanego podatku dochodowego i:

  • najmu prywatnego – organy podatkowe uznają, iż ryczał należy obliczać tylko od podstawowej kwoty czynszu i nie ustala się go od refakturowanych mediów,
  • działalności gospodarczej w zakresie najmu – przyjmują, iż pełna otrzymana przez podatnika kwota (łącznie z kwotą wynikającą z refaktury mediów) stanowi podstawę do odliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Takie podejście, choć korzystne dla osób rozliczających się w ramach tzw. najmu prywatnego prowadzi do uzasadnionych wątpliwości w zakresie różnicowania obciążeń podatkowych i konstytucyjnej zasady sprawiedliwości społecznej. Przy dokładnie takiej samej umowie, otrzymywanej kwocie i sposobie rozliczeń znacznie wyższe niestety mogą okazać się obciążenia podatkowe osoby wynajmującej lokal jako firma niż w ramach majątku prywatnego. Tym bardziej, iż w przypadku działalności gospodarczej dodatkowo pojawia się konieczność uiszczenia składki zdrowotnej. Warto byłoby aby ustawodawca rozważył wprowadzenie zarówno w przypadku najmu prywatnego, jak i najmu w ramach działalności gospodarczej wprost zapisu o wyłączeniu refakturowania mediów z podstawy opodatkowani zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w przygotowaniu wniosku o interpretację, analizie umowy czy ocenie prawo-podatkowej Twojej sytuacji skontaktuj się z naszą Kancelarią  

Udostępnij
Facebook
Twitter
LinkedIn

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Dorota Kosacka

Dorota Kosacka

doradca podatkowy,
członek zarządu w firmie
DBO Polska sp. z o.o.

Wcześniejsze wpisy: