Czym jest ulga mieszkaniowa?

Co do zasady osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej dokonując sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, są zobowiązane zapłacić 19% podatek dochodowy z tego tytułu. Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć zapłaty tego podatku. Zgodnie z przepisami podatnik, który w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (lub praw majątkowych) przeznaczył dochód uzyskany ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, jest zwolniony z zapłaty podatku. Jeżeli natomiast na własne cele mieszkaniowe przeznaczono jedynie część dochodu uzyskanego ze sprzedaży, zwolnienie podatkowe dotyczy wyłącznie tej części.

Własne cele mieszkaniowe – jak to rozumieć?

Ustawa o PIT wskazuje na zamknięty katalog wydatków uprawniających do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Są to przykładowo wydatki na zakup innej nieruchomości oraz wydatki na budowę, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego.

Niemniej, podatnicy dalej mają wątpliwości co mogą, a czego nie mogą uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Z pomocą przychodzi m.in. interpretacja ogólna Ministerstwa Finansów z dnia 13 października 2021 r., nr DD2.8202.4.2020, w której organ potwierdził, że do tego katalogu można zaliczyć „wydatki poniesione na zakup i montaż: kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących; szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką; oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących, okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego; mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby; mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca”.

Ulga mieszkaniowa a cesja praw z umowy deweloperskiej

Jednakże z uwagi na często specyficzne okoliczności wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, podatnicy stale występują z wnioskami o indywidualne interpretację w celu potwierdzenia czy w ich sytuacji ponoszone przez nich wydatki pozwalają na uniknięcie zapłaty podatku.  

W jednej z interpretacji indywidualnych organ rozpatrywał sprawę małżeństwa, które po zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, dokonało cesji umowy deweloperskiej. Z tego tytułu otrzymało dodatkowe wynagrodzenie, które zamierzało przeznaczyć na remont innego lokalu mieszkalnego. Dyrektor KIS uznał, że przychód z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów nieruchomości lub ich praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W konsekwencji podatnik nie ma prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 kwietnia 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.989.2020.2.MN).

Dyrektor KIS stwierdził jednak, że koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej (wynagrodzenie notariusza, koszt wniosku wieczystoksięgowego oraz odpisów), koszty związane z zawarciem umowy cesji (wynagrodzenie notariusza) oraz koszty związane z pośrednictwem nieruchomości (poszukiwanie cesjonariusza) można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust.1 ustawy o PIT. Podatnik ma więc prawo pomniejszenia przychodu o wymienione wyżej koszty.