Pierwsze zasiedlenie – całości czy części budynku?

Czy zasiedlenie dotyczy całości czy części budynku? To bardzo istotne pytanie w przypadku korzystania ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Zgodnie z tą regulacją dostawa nieruchomości po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia korzysta ze zwolnienia z VAT.

Załóżmy, iż firma A. wybudowała budynek administracyjno-handlowy składających się z trzech poziomów – piwinica, parter poddasze. Piwinica była wykorzystywana przez firmę A. do przechowywania towarów (a więc była związana z wykonywaniem czynności opodatkowanych), parter był wynajmowany. Obie wspomniane części były używane ponad 2 lat. Poddasze nie było natomiast oddane do użytkowania i nie było w żaden sposób wykorzystywane.

Zastanówmy się jaką stawkę VAT powinien zastosować podatnik przy sprzedaży tego budynku. Tym właśnie zagadnieniem zajął się Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. I FSK 2229/19 W wyroku z 19 lutego 2020 r. NSA stwierdził:

„(…) Skoro we wskazanym przepisie mowa jest o „budynkach, budowlach lub ich częściach”, a zatem ocena w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług powinna być dokonywana odrębnie w odniesieniu do poszczególnych części budynku, w zależności od okoliczności zaistnienia zasiedlenia w stosunku do tej części. Stwierdzenie zasiedlenia co do jednej części pozostaje zaś bez wpływu na możliwość zwolnienia podatkowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. co do pozostałych części, nie powodując rozszerzenia zakresu przedmiotowego tego zwolnienia.

A zatem, (…) w rozpoznawanej sprawie (…) zwolnieniu będzie podlegać poza wynajmowaną częścią budynku, również ta część budynku, która była wykorzystywana przez skarżącego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a nie była przedmiotem najmu. (…) dostawa części budynku w postaci poddasza nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w wart. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Jak bowiem wskazano w uzupełnieniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, poddasze nie było oddane do użytkowania i nie było przez stronę w żaden sposób wykorzystywane”.

Ze wskazanego wyroku wynika, iż podatnik z opisanego wcześniej stanu faktycznego powinien sprzedać budynek stosując 23 % – w odniesieniu poddasza i zwolnienie z VAT – w odniesieniu do piwnicy i parteru.

Podatnicy dokonując więc sprzedaży budynków:

  1. Powinni badać czy sprzedaż następuje po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia,
  2. Dokonując analizy czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia – w przypadku oddawania budynku do używania etapami, oddzielnie określać datę pierwszego zasiedlenia poszczególnych części budynku.

Możliwa jest więc sytuacja, gdy przy sprzedaży jednego budynku częściowo zastosowanie będzie miała stawka 23 % (lub 8 % w odniesieniu do budownictwa mieszkaniowego) a częściowo zwolnienie. W takiej sytuacji pojawiają się dodatkowe wątpliwości:

  1. Jak rozdzielić cenę za sprzedaż nieruchomości na dwie części – najbardziej racjonalnych rozwiązaniem wydaje się podział proporcjonalny wg metrażu powierzchni poszczególnych części. Oczywiście nie wyklucza to, w uzasadnionych przypadkach zastosowania innego klucza podziału, choć zważywszy na specyfikę przedmiotu dostawy będą to raczej sytuacje wyjątkowe,
  2. W przypadku dostawy ze zwolnieniem z VAT należy pamiętać o korekcie VAT naliczonego wynikającej z art. 90 i 91 ustawy VAT. Szerzej na temat korekty pisałam tutaj.

Będzie ona szczególnie kłopotliwa w przypadku sprzedaży budynku częściowo w zwolnieniu a częściowo w stawce 23 % lub 8 %, a częściowo ze zwolnieniem z VAT. W mojej ocenie należałaby bowiem wyodrębnić zakupy odnoszące się poszczególnych części budynku i te które dotyczą ogółem całości. W przypadku zakupów dotyczących poszczególnych części korekta VAT naliczonego odnosiłaby się jedynie do zakupów dotyczących części budynku sprzedawanej ze zwolnieniem (np.: zakup glazury ułożonej na tej konkretnej części budynku). W przypadku zakupów dotyczących całości budynku (w tym dach, ścian, instalacje różnego rodzaju) korekta powinna dotyczyć części VAT przypadającego proporcjonalnie na część sprzedawaną ze zwolnieniem z VAT.

Jeżeli potrzebujesz pomocy z zakresu prawa podatkowego zachęcamy do skorzystania z naszych usług www.dbopolska.pl

Udostępnij
Facebook
Twitter
LinkedIn

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Dorota Kosacka

Dorota Kosacka

doradca podatkowy,
członek zarządu w firmie
DBO Polska sp. z o.o.

Wcześniejsze wpisy: