Co do zasady jeżeli podatnik kupił towar w stawce 23 % to sprzedaje go w 23 %, jeżeli w 8 % to sprzedaje w 8%. W przypadku nieruchomości zasada ta jednak się nie sprawdza i może się zdarzyć, iż podatnik kupi nieruchomość w stawce 23 %, a przy sprzedaży zastosowanie będzie miało zwolnienie z VAT.
Może również zdarzyć się, iż podatnik będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu, wybudowaniu lub modernizacji nieruchomości, a następnie jej sprzedaż będzie objęta zwolnieniem z VAT.
Przykład
Firma A. 10 marca 2020 r. sprzedaje budynek biurowy, który był wykorzystywany do działalności opodatkowanej. Podatnik odliczył VAT przy zakupie wspomnianego budynku. Załóżmy, iż budynek ten został po raz pierwszy zasiedlony 22 czerwca 2017r. W tym przypadku sprzedaż omawianego budynku korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
W takich sytuacjach, a więc gdy podatnik mógł odliczyć VAT naliczony, a następnie dochodzi do sprzedaży zwolnionej z VAT należy pamiętać, o korekcie VAT naliczonego, o której mowa w art. 91 ustawy VAT. Korekta ta jest dokonywana w deklaracji składanej za okres, w którym doszło do zbycia nieruchomości. W przypadku nieruchomości zazwyczaj zastosowanie ma przy tym korekta 10 – letnia.
Przykład
Firma A. w czerwcu 2017 r. nabyła nieruchomość za kwotę 500.000 zł netto (VAT 23% – 115.000 zł). Podatnik miał prawo do odliczenia wspomnianego VAT naliczonego i z tego prawa skorzystał w deklaracji za czerwiec 2017 r. W okresie czerwiec 2017 r. – styczeń 2018 r. podatnik wynajmował wspomnianą nieruchomość, a następnie wykorzystywał ją na własne potrzeby magazynowe. Załóżmy, iż w kwietniu 2020 r. podatnik sprzedał wspomnianą nieruchomość.
Omawiana transakcja korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, ponieważ dostawa została dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. W omawianym przypadku podatnik, zgodnie z art. 91 ust. 7 ustawy VAT musi jednak dokonać korek-ty VAT naliczonego. Okres korekty w omawianym przypadku wynosi 10 lat, upłynął też już 3 letni okres, a więc podatnik powinien dokonać korekty 7/10 VAT naliczonego.
Kwotę korekty obliczymy więc w sposób następujący:
7/10 x 115.000 zł = 80.500 zł.
W deklaracji składanej za kwiecień 2020 r. podatnik powinien więc:
- wykazać sprzedaż nieruchomości ze zwolnieniem z VAT,
- w rubryce korekta VAT naliczonego zmniejszyć kwotę VAT naliczonego o 80.500 zł.
Analogicznie wygląda korekta również w przypadku, gdy podatnik odliczy VAT od wydatków modernizacyjnych a następnie sprzeda budynek ze zwolnieniem z VAT.
Przykład
Firma A. w 2015 r. nabyła budynek od osoby fizycznej nie będącej podatnikiem. W związku z tym nie miała ona prawa do odliczenia VAT naliczonego od wspomnianego budynku. W 2018 r. podatnik dokonał nakładów modernizacyjnych w wysokości 20.000 zł netto (VAT 23% – 4.600 zł). Wspomniane wydatki nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. Od wspomnianych nakładów podatnik miał prawo do odliczenia VAT naliczonego. Załóżmy, iż w czerwcu 2020 r. podatnik sprzedał omawiany budynek. Sprzedaż omawianej nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, ale podatnik powinien również dokonać korekty VAT naliczonego na podstawie art. 91 ust. 7 ustawy VAT. Okres korekty w omawianym przypadku wynosi 10 lat, upłynął też już 2 letni okres,
a więc podatnik powinien dokonać korekty 8/10 VAT naliczonego. Kwotę korekty obliczymy więc w sposób następujący:
8/10 x 46.000 zł = 3.680 zł.
W deklaracji składanej za czerwiec 2020 r. podatnik powinien więc:
- wykazać sprzedaż nieruchomości ze zwolnieniem z VAT,
- w rubryce korekta VAT naliczonego zmniejszyć kwotę VAT naliczonego o 3.680 zł.
5 odpowiedzi
w drugim przykładzie nieruchomość została nabyta w czerwcu 2017 roku a sprzedana w kwietniu 2020 rok. Napisane jest że podatnik musi skorygować deklaracje i ale moze skorzystac z odliczenia w wysokości 3/10 – dlaczego skoro nie minęły 3 lata od nabycia do sprzedaży? czy wystarczy ze rozpoczął sie 3ci rok uzytkowania nieruchomości do działalności gospodarczej?
jeżeli nieruchomość nabyta w czerwcu 2017 roku a sprzedana w kwietniu 2020 roku została wyposażona/umeblowana i podatek od produktów związanych z wykończeniem nieruchomości (meble, sprzęt, glazura itp) również został odliczony to również jest koniecznośc złożenia korekty i zwrotu VATu (ceny poszczególnych elementów wyposażenia nie przekroczyły 15 000,00 zł)
Dziękuję za komentarz. W przypadku nieruchomości korekta jest dokonywana w okresie 10 letnim licząc od momentu przekazania do używania. Jeżeli więc mamy nieruchomość nabytą i przekazaną do używania w 2017 r. to właśnie ten rok jest pierwszym rokiem korekty. Nie ma przy tym znaczenia, czy to zdarzenie ma miejsce w styczniu, czerwcu czy tez grudniu. W efekcie podatnik z przykładu wykorzystywał przez sprzedażą nieruchomość w latach 2017, 2018 i 2019, czyli minęły 3 lata korekty i do korekty pozostaje 7/10. Mówiąc z pewnym uproszczeniem można powiedzieć, że należy policzyć ile 31 grudnia minęło od nabycia i przekazania do używania. Dodatkowo wyjaśnię, że rok w którym ma miejsce sprzedaż jest traktowany jako rok w którym nastąpiła zmiana prawa do odliczenia. A więc bez względu na to, czy sprzedaż nastąpiłaby w kwietniu, lipcu, czy grudniu 2020 wysokość korekty będzie w tym przypadku taka sama.
W przypadku natomiast elementów wyposażenia korekta VAT nie wystąpi ponieważ powinny być one sprzedane w stawce podstawowej. Nie ma możliwości rozciągnięcia zwolnienia z VAT dla nieruchomości na np: meble.
Chciałbym wyrazić uznanie dla autora za umiejętność nie tylko prezentowania myśli, ale także za umiejętne układanie ich w układy logiczne, tworzące spójne obrazy wiedzy.
Znalezienie tego bloga było dla mnie jak odkrycie skarbu – jego wysoka jakość treści, klarowna prezentacja i zaangażowanie w dostarczanie wartości dla czytelników sprawiają, że chcę spędzać tutaj godziny, wchłaniając każde słowo i czerpiąc inspirację do dalszego rozwoju osobistego i zawodowego!