W jedynym z moich wcześniejszych wpisów na blogu wspomniałam, iż zmiana nieruchomości jest na gruncie podatku VAT traktowana jako dwie odrębne sprzedaże i każda ze stron transakcji powinna odrębnie ustalić czy dostawa przez nią dokonana podlega opodatkowaniu VAT, a jeżeli tak to według jakiej stawki VAT.

W przypadku, gdy nieruchomości będące przedmiotem zamiany są jednakowej wartości nie ma problemów z ustaleniem podstawy opodatkowania.

Przykład

Firma A. i firma B. dokonały zamiany nieruchomości. Wartości nieruchomości podlegających zamianie są identyczne i wynoszą 500 000 zł, a stawka VAT w przypadku obu nieruchomości wynosi 23%. W omawianym przypadku podstawą opodatkowania w każdej ze stron będzie kwota 500.000 zł pomniejszona o podatek VAT. Kwota podatku w omawianym przypadku wyniesie więc 93.496 zł.

Problem z ustaleniem podstawy opodatkowania pojawia się natomiast w przypadku zamiany nieruchomości o innych wartościach. Warto zauważyć, iż zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy VAT podstawę opodatkowania stanowi wszystko co dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać. Moim więc zdaniem podstawą opodatkowania w przypadku zamiany nieruchomości jest wartość otrzymanej w wyniku zamiany nieruchomości.

Przykład

Firma A. i firma B. dokonały zamiany nieruchomości (bez żadnych dopłat). Wartości zamienianych nieruchomości różnią się. Wartość nieruchomości:

1. firmy A. wynosi 500.000 zł,
2. firmy B. wynosi 495.000 zł.

Stawka właściwa dla obu nieruchomości wynosi 23%. Moim zdaniem podstawą opodatkowania u poszczególnych firm jest wartość otrzymanych nieruchomości, a więc podstawą opodatkowania czynności dokonanej przez:

1. firmę A. będzie kwota 495.000 zł pomniejszona o podatek VAT,
2. firmę B. będzie kwota 500.000 zł pomniejszona o podatek VAT.

W zakresie zamiany nieruchomości warto zwrócić uwagę na stanowisko zaprezentowane przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2020 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.776.2019.1.ŻR uznał:

„(…) co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.

(…) Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

Wobec powyższego w przypadku zamiany towarów za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).

Jeśli zatem Wnioskodawca określi w umowie zamiany wartość (cenę) dostarczanego towaru, to podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy zamiany będzie wartość pieniężna ustalona przez strony w umowie stanowiąca zapłatę„.

W praktyce chcąc uniknąć sporu z organami podatkowymi, dokonując zamiany nieruchomości, zdecydowanie warto jest określić w akcie notarialnym wartość wzajemnych świadczeń.