Zbycie budynków i budowli po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia korzysta ze zwolnienia z VAT. Podstawą prawną jest art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Co do zasady pierwsze zasiedlenie to przekazanie budynku lub budowli do użytkowania przez pierwszego użytkownika. Będzie nim również rozpoczęcie użytkowania przez jego właściciela. Jeżeli jednak dojdzie do do ulepszenia przekraczającego 30 % wartości początkowej wówczas okres ten należy liczyć ponownie.

Dokonując wykładni definicji pojęcia pierwsze zasiedlenie należy pamiętać o orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości. W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 (Kozub Premium Selection) TSUE stwierdził:

„przepisy (…) dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one temu, aby (…) przepisy krajowe uzależniały (…) zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia„.

Modernizacja bez zmiany sposobu wykorzystania budynku a pierwsze zasiedlenie

Bardzo często przy dokonywaniu wykładni pojęcia „pierwsze zasiedlenie” pomija się to dodatkowe zastrzeżenie Trybunału Sprawiedliwości (zaznaczono pogrubioną czcionką). W mojej ocenie, w świetle wspomnianego wyroku TSUE, możliwa jest sytuacja, gdy nakłady przekroczą 30 % wartości początkowej budynku, ale nie dochodzi do konieczności ponownego pierwszego zasiedlenia budynku. Oznacza to, że niekiedy pomimo znacznej wartości nakładów można skorzystać ze zwolnienia z VAT nie odczekując dwóch lat. Przykładowo podatnik dokonuje modernizacji posiadanych od wielu lat budynków, ale ulepszenie nie powoduje istotnej zmiany budynku. Przekroczenie granicy 30 % wynika natomiast w niskiej początkowej wartości budynków.

Takie sytuacje wcale nie są rzadkie. Spotykam się z nimi w szczególności przy modernizacjach budynków nabytych np.: nabytych w latach 80-tych. Czasami drobna przebudowa w porównaniu do wartości początkowej wydaje się duża. W rzeczywistości natomiast, ze względu na wzrost cen, nie są to nakłady wpływające istotnie na budynek. Organy podatkowe zapominają jednak często o dodatkowym zastrzeżeniu wynikającym z wyroku TSUE. W znanych mi interpretacja odnoszą się one jedynie do porównania wartości nakładów z wartością początkową budynku. Każdy przypadek wymaga oczywiście odrębnej analizy. W mojej ocenie warto jednak czasem powalczyć o zwolnienie z VAT zamiast 23 %.

Podsumowując, nie zawsze nakłady przekraczające 30 % wartości początkowej budynku powodują konieczność liczenia na nowo 2-letniego okresu zasiedlenia. Nie zawsze takie nakłady oznaczają też konieczność zapłaty 23 % VAT przy zbyciu nieruchomości. Tylko bowiem nakłady, w wyniku których doszło do istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania (np.: nakłady mające na celu przekształcenie lokalu mieszkalnego w lokal użytkowy) lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia mogą powodować „skasowanie” skutków wcześniejszego pierwszego zasiedlenia.

O pierwszym zasiedleniu pisałam też we wpisie na blogu „Oddanie do użytkowania części budynku a pierwsze zasiedlenie„.