Ustalenie czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ma decydujące znaczenie dla określania sposobu opodatkowania VAT danej nieruchomości. W przypadku, gdy od pierwszego zasiedlenia upłynęły dwa lat podatnik może skorzystać ze zwolnienia z VAT. Taką regulację przewiduje art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
Definicja pierwszego zasiedlenia jest zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Pod pojęciem tym rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu podatku dochodowego, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej nieruchomości.
Definicja ta jest w miarę jasna, gdy podatnik rozpoczyna użytkowanie całego budynku. Wątpliwości pojawiają się jednak w przypadku oddania do użytkowania jedynie części obiektu. Przepisy w tym zakresie nie są jednoznaczne. Pojawiają się bowiem dyskusje, czy doszło do zasiedlenia całości, czy jedynie części obiektu.
Czy zasiedlona część może być odrębnym przedmiotem obrotu
W mojej ocenie podatnik powinien zacząć od weryfikacji czy wspomniana część budynku przekazana do używania jest wyodrębniona prawnie i fizycznie. Przykładowo należy zweryfikować czy przekazany do użytkowania lokal w budynku wielorodzinnym może być przedmiotem odrębnego obrotu. Jeżeli przekazana przez podatnika do użytkowania część jest:
wyodrębniona prawnie i fizycznie (np: wspomniany wyodrębniony lokal) wówczas dochodzi jedynie do pierwszego zasiedlenia tej wyodrębnionej części. Nie powoduje to jednak uznania, iż nastąpiło pierwsze zasiedlenie pozostałych odrębnych lokali w tym budynku,
w przypadku braku takiego wyodrębnienia prawnego i fizycznego (np: podatnik zaczyna używać piętro budynku lub kilka pomieszczeń, które nie mogą być samodzielnym przedmiotem obrotu) sytuacja nie jest jednak do końca jednoznaczna. W mojej ocenie wówczas rozpoczęcie użytkowania jakiejkolwiek części obiektu należy uznać za pierwsze zasiedlenie całego budynku. Zarówno jednak przy kontroli, jak i w interpretacjach indywidualnych, organy podatkowe potrafią to kwestionować. W konsekwencji uznają, iż doszło do pierwszego zasiedlenia np.: 80 % budynku. A to z kolei prowadzi do wniosku, iż sprzedaż danego budynku/lokalu może być w 80 % zwolniona z VAT, a w 20 % opodatkowana stawką 23 %. W mojej ocenie takie podejście jest błędne.
Zbywając nieruchomość dokładnie należy przeanalizować jej stan faktyczny i na tej podstawie ustalić właściwą stawkę VAT. Czasami drobne różnice w okolicznościach faktycznych potrafią zmienić zasady opodatkowania.
O pierwszym zasiedleniu pisałam też w wpisie na blogu „Ulepszenie przekraczające 30 %…„.
