Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej prowadzonej indywidualnie do majątku prywatnego może oznaczać konieczność zapłaty VAT. Skutki podatkowe takiego działania będą zależały od kilku elementów, w tym:

1. prawa do odliczenia VAT przy nabyciu nieruchomości;
2. okresu używania;
3. celu przekazania.

Oczywiście, mogą też wystąpić inne czynniki istotne dla ustalenia skutków podatkowych.

Prawo do odliczenia VAT przy nabyciu nieruchomości, a nieodpłatne przekazanie

Opodatkowaniu VAT podlega co do zasady nieodpłatna dostawa towarów, jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od nabycia/wytworzenia towaru lub jego części składowych. Jeżeli więc do majątku prywatnego wycofywana jest nieruchomość, od której podatnik nie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego, wówczas czynność ta nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Warto zwrócić uwagę, iż ustawodawca odwołuje się nie tylko do prawa do odliczenia VAT od nabycia towaru, ale również jego części składowych. Dotyczy to również nieruchomości. Wśród przykładów części składowych budynku można wymienić np: piec co i stolarkę okienną. Tylko więc gdy dana osoba nie miała prawa do odliczenia VAT naliczonego ani przy nabyciu/wytworzeniu nieruchomości ani jej części składowych – czynność taka pozostaje poza zakresem VAT. Jeżeli takie prawo do odliczenia nie przysługiwało np: przy nabyciu budynku, ale podatnik miał je przy nabyciu części składowych to nieodpłatna dostawa towarów (w tym wycofanie do majątku prywatnego) podlega ustawie VAT. Oczywiście tu pojawia się kolejne zagadnienie – jak ustalić podstawę opodatkowania i jaka stawka VAT będzie właściwa. To już tematy odrębne, który omówię w kolejnych wpisach.

Brak VAT a brak prawa do odliczenia

Dodatkowo wskazać należy, iż potoczne rozumienie braku prawa do odliczenia VAT naliczonego różni się od tego przyjętego w wyrokach TSUE. Również w polskim orzecznictwie coraz częściej pojawia się teza niekorzystna. A mianowicie, iż brak prawa do odliczenia nie odnosi się do sytuacji, gdy w ogóle przy zakupie VAT nie wystąpił, a jedynie do przypadku, w którym podatnik nie mógłby w świetle przepisów odliczyć VAT, gdyby był on zapłacony przy zakupie. Jest to z pewnością temat przy którym warto rozważyć indywidualną interpretację przepisów prawa.

Co więcej należy pamiętać, iż ustawodawca odnosi się do prawa do odliczenia, a nie do faktu, czy podatnik z niego skorzystał.

Podsumowując – wycofując nieruchomość z działalności gospodarczej do majątku prywatnego należy zweryfikować czy przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT naliczonego od nabycia/wytworzenia tej nieruchomości lub jej części składowych. Jeżeli takiego prawa nie było – czynność jest poza zakresem VAT. Jeżeli prawo to przysługiwało w całości lub w części – należy przejść do dalszej analizy. Nie ma przy tym znaczenia, czy podatnik faktycznie z prawa do odliczenia skorzystał.

Okres używania – wycofanie nieruchomości a stawka VAT

Jeżeli już ustalimy, iż wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego jest czynnością opodatkowaną – pora na ustalenie stawki VAT. Co do zasady w przypadku nieruchomości mieszkalnych będzie ona wynosiła 8 %, niemieszkalnych 23 %. Może się również pojawić możliwość skorzystania ze zwolnienia z VAT. Jednym z częściej stosowanych przepisów będzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Zgodnie z tą regulacja ze zwolnienia z VAT korzysta zbycie nieruchomości po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. O zakresie stosowania tego zwolnienia, pisaliśmy już wielokrotnie na blogu, m.in.:

Ulepszenie przekraczające 30 % a pierwsze zasiedlenie

Pierwsze zasiedlenie a ulepszenie części budynku

Zwolnienie z VAT a korekta VAT naliczonego

Jeżeli wycofanie nieruchomości do majątku prywatnego korzysta ze zwolnienia z VAT wówczas może pojawić się konieczność korekty VAT naliczonego.

Przykład

Tomasz Z. w działalności gospodarczej posiada dwa budynki niemieszkalne, przy nabyciu których miał prawo do odliczenia VAT naliczonego. W przypadku:

a) budynku nr 1 został on nabyty jako nowy od dewelopera i ujęty w ewidencji środków trwałych. Przez rok był wykorzystywany w działalności gospodarczej;

b) budynek nr 2 – został nabyty 3 lata temu. Po nabyciu lokal był wynajmowany dla innych podmiotów. W tym okresie nie ponoszono żadnych nakładów modernizacyjnych. Kwota VAT podlegającego odliczeniu wynosiła 200.000 zł.

Wycofanie opisanych budynków do działalności gospodarczej będzie podlegało opodatkowaniu VAT. W przypadku:

a) budynku nr 1 – zastosowanie ma stawka 23 %,

b) budynku nr 2 – zastosowanie będzie miało zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Podatnik będzie miał jednak obowiązek dokonania odpowiedniej korekty VAT naliczonego. Korekty tej dokonuje się na bieżąco. Podlega ona wykazaniu w JPK składanym za okres, w którym podatnik wycofa nieruchomość do majątku prywatnego. Obowiązek korekty wynika ze zmiany przeznaczenia nieruchomości i związaną z tym zmianą prawa do odliczenia.

W przypadku wycofania każdej z tych nieruchomości do majątku prywatnego wystąpi konieczność zapłaty VAT. W zakresie budynku 1 – VAT należny 23 %, w zakresie budynku nr 2 – konieczność korekty VAT naliczonego.

Oczywiście taka korekta VAT naliczonego nie wystąpi po upływie okresu 10 letniego.

Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej do celów najmu prywatnego

Szczególną uwagę należy zwrócić na sytuację, w której osoba prowadząca jednoosobowo działalność gospodarczą wycofuje nieruchomość z „firmy” do majątku prywatnego na cele tzw. najmu prywatnego. Warto pamiętać, iż najem może być inaczej kwalifikowany na gruncie VAT, a inaczej na gruncie podatku dochodowego. W zakresie PIT – przychody z najmu mogą stanowić przychody ze źródła jakim jest działalność gospodarcza lub przychody z tzw. najmu prywatnego.

Na gruncie VAT – najem jest czynnością opodatkowaną. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to najem prywatny czy najem z działalności gospodarczej. Bez względu na kwalifikację w podatku dochodowym – w VAT w obu przypadkach jest on opodatkowany identycznie. Jeżeli więc następuje przesunięcie składnika majątku z JDG do najmu prywatnego – czynność nie wywołuje skutków na gruncie VAT. Nieruchomość służy bowiem dalej wykonywaniu czynności opodatkowanych.

Podsumowanie

Przed wycofaniem nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego warto wcześniej dokładnie przeanalizować skutki takiej czynności korzystając z usług doradcy podatkowego. Niestety nasze prawo podatkowe jest skomplikowane i czasem drobna różnica w stanie faktycznym może mieć istotne skutki podatkowe.

Jeżeli potrzebujesz pomocy z zakresu prawa podatkowego zachęcamy do skorzystania z naszych usług www.dbopolska.pl