Ustalenie prawidłowej wysokości podatku dochodowego od przychodów z nieruchomości komercyjnych nie zawsze jest proste. Może to przysporzyć wielu problemów zarówno w przypadku rozbudowanej struktury powiązań, jak i różnorodności sposobu wykorzystania budynków w firmie. W części 1 omówiłam podstawowe zasady ustalania jakie budynki należy uwzględnić dla celów obliczenia tego podatku. W tej części wpisu zajmiemy się prawidłowym odliczeniem tego podatku.

Wysokość podatku od przychodów z budynków

Podatek dochodowy od przychodów z budynku wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.

Podstawę opodatkowania stanowi natomiast, zgodnie z art. 24b ust. 9 updop suma przychodów, z poszczególnych budynków, pomniejszona o kwotę 10.000.000 zł. Wysokość podatku dochodowego od przychodów z budynków możemy więc obliczyć według wzoru:

M = (P1+P2+P3+ …. – 10.000.000 zł) x 0,035 %, gdzie

M – podatek dochodowy od nieruchomości komercyjnych za dany miesiąc

P1, P2, P3 – przychody z poszczególnych budynków objętych wspomnianym podatkiem ustalone wg art. 24b updop (a więc ustalone na podstawie wartości początkowej środków trwałych).

Przykład 1

Firma A. posiada trzy budynki. Wszystkie trzy są w całości wynajmowane dla innych podmiotów, a suma ich wartości początkowych wynosi 25.000.000 zł. Podatek od przychodów z budynków wynosi 0,035% × (25.000.000 zł – 10.000.000 zł) = 5.250 zł miesięcznie.

Przychód z poszczególnych budynków (we wzorze P1, P2, P3, …) stanowi ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji – wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji.

Przykład 2

Firma A. posiada tylko jeden budynek. Jest on w całości wynajmowany. Wartość początkowa tego budynku na dzień 1 stycznia wynosi 12.000.000 zł. Od dnia 18 marca doszło do podwyższenia wartości początkowej środka trwałego do kwoty 14.000.000 zł. Podstawę opodatkowania i podatek za poszczególne miesiące przedstawiono w tabeli poniżej.

Miesiąc	Podstawa opodatkowania	Wysokość podatku
I	2 mln zł (12 mln – 10 mln)	700 zł
II	2 mln zł (12 mln – 10 mln)	700 zł
III	2 mln zł (12 mln – 10 mln)	700 zł
IV	4 mln zł (14 mln – 10 mln)	1.400 zł

W miesiącu, w którym dokonano zbycia budynku lub oddania go do używania na podstawie umowy leasingu, o której mowa w art. 17f updop (leasing finansowy), przychód z tego budynku ustala się wyłącznie u podatnika, który zbył ten budynek lub oddał go do używania na podstawie umowy leasingu. Ma to odpowiednie zastosowanie również w przypadku zbycia udziału we współwłasności budynku.

Budynki stanowiące własność i współwłasność podatnika

Jeżeli budynek stanowi:

1. współwłasność podatnika – przy obliczaniu wartości początkowej przyjmuje się wartość wynikającą z ewidencji tego podatnika;

Przykład

Firma A. i firma B. są współwłaścicielami budynku handlowego. Załóżmy, iż wartość początkowa wspomnianego budynku w ewidencji środków trwałych poszczególnych podatników wynosi:

1. w ewidencji firmy A. – 8.000.000 zł,
2. w ewidencji firmy B. – 12.000.000 zł.

We wskazanym przypadku każda z firm ustalając podstawę opodatkowania powinna uwzględnić wartość początkową ujętą w jego ewidencji środków trwałych.

• własność albo współwłasność spółki niebędącej osobą prawną – przy obliczaniu wartości początkowej przypadającej na wspólnika przepis art. 5 ust. 1 stosuje się odpowiednio (a więc podatnikowi przypisuje się odpowiednią część wg jego udziału w zyskach).

Przykład

Właścicielem budynku centrum handlowego jest Z. spółka jawna, której wspólnikami są Jan K, A sp. z o.o. oraz B sp. z o.o. Wspomniana spółka jawna nie jest podatnikiem CIT. Wartość początkowa nieruchomości figurująca w księgach spółki jawnej Z. wynosi 30 mln zł. Udział poszczególnych osób w zyskach spółki jawnej wynosi: Jan K. – 20%, A sp. z o.o. – 30%, B sp. z o.o. – 50%. We wspomnianym przypadku ustalając wartość początkową budynku, którą każdy z podmiotów powinien uwzględnić jako przychód z budynku przyjmuje się, iż wartość początkowa wspomnianej nieruchomości przypadająca na poszczególnych wspólników wynosi:

1. Jan K. – 20% × 30 mln zł = 6 mln zł.
2. A. sp. z o.o. – 30% × 30 mln zł = 9 mln zł.
3. B. sp. z o.o. – 50% × 30 mln zł = 15 mln zł.

Każdy ze wspólników wspomnianą wartość powinien uwzględnić przy ustalaniu jego podstawy opodatkowania. Załóżmy, iż wspomniani wspólnicy posiadają również w indywidualnej działalności budynki, które są przez nich wynajmowane i ich wartość początkowa u poszczególnych podmiotów wynosi:

1. Jan K – 12 mln zł
2. A. sp. z o.o. – 8 mln zł
3. B sp. z o.o. – 4 mln zł

Sposób obliczenia podatku dochodowego od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem przedstawiono w poniższej tabeli.

Podatnik	Wartość początkowa wynajmowanych budynków przypadająca na wspólnika w związku z jego udziałem w spółce jawnej Z	Wartość początkowa wynajmowanych budynków w ramach samodzielnej działalności	Podstawa opodatkowania (przy założeniu, że kwota zwolniona wynosi 10 mln zł)	Podatek od przychodów z budynku (miesięcznie)
Jan K.	6 mln zł	12 mln zł	6 mln zł + 12 mln zł – 10 mln zł= 8 mln zł	8 mln zł x 0,035 % = 2.800 zł
A sp. z o.o.	9 mln zł	2 mln zł	9 mln zł + 2 mln zł – 10 mln zł = 1 mln zł	1 mln zł x 0,035 % = 350 zł
B. sp. z o.o.	15 mln zł	2 mln zł	15 mln zł + 2 mln zł – 10 mln zł = 7 mln zł	7 mln zł x 0,035 % = 2.450 zł

Budynek częściowo wynajmowany a częściowo wykorzystywany na inne potrzeby

Jeżeli budynek został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze jedynie w części, przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Proporcję tę ustala się na dzień określony w art. 24b ust. 3 updop, a więc na pierwszy dzień każdego miesiąca, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji.

Przykład

              Firma A. jest właścicielem budynku stanowiącego jego środek trwały o wartości początkowej 40.000.000 zł. Powierzchnia użytkowa tego budynku wynosi 200 m.kw. Podatnik w okresie od 1 stycznia do 18 marca . wynajmował dla innych podmiotów 50 m.kw., od 19 marca – 100 m.kw, a od 5 maja budynek zaczął używać tylko na własne potrzeby. Sposób ustalenia przychodu (rozumianego jako wartość początkowa budynku) dla potrzeb ustalenia podstawy opodatkowania podatku dochodowego od przychodów ze środka trwałego będącego budynkiem przedstawiono w poniższej tabeli.

Miesiąc	Powierzchnia użytkowa wynajmowana na pierwszy dzień danego miesiąca	Udział powierzchni wynajmowanej w powierzchni budynku ogółem	Przychód z budynku dla celów podatku od budynków komercyjnych
Styczeń	50	50/200 = 0,25	0,25 x 40 mln = 10 mln zł
Luty	50	50/200 = 0,25	0,25 x 40 mln = 10 mln zł
Marzec	50	50/200 = 0,25	0,25 x 40 mln = 10 mln zł
Kwiecień	100	100/200 = 0,5	0,5 x 40 mln = 20 mln zł
Maj	100	100/200 = 0,5	0,5 x 40 mln = 20 mln zł
Czerwiec	0	0	0

Jeżeli więc tylko część budynku będzie oddana do używania na podstawie umowy najmu, wówczas podatnik jest obowiązany do zapłaty podatku od przychodów z budynków od tej części, która została wynajęta.

              Dodatkowo należy pamiętać, iż:

• nie ustala się przychodu, o którym wyżej mowa, jeżeli łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku nie przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

Wspomniany udział ustala się na dzień określony w art. 24b ust. 3 updop, a więc na pierwszy dzień każdego miesiąca, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji.

Przykład

              Firma A. jest właścicielem budynku stanowiącego jego środek trwały o wartości początkowej 24.000.000 zł. Powierzchnia użytkowa tego budynku wynosi 400 m.kw. Podatnik w okresie od 1 stycznia do 22 lutego wynajmował dla innych podmiotów 10 m.kw., od 23 lutego – 200 m.kw. Sposób ustalenia przychodu (rozumianego jako wartość początkowa budynku) dla potrzeb ustalenia podstawy opodatkowania podatku dochodowego od przychodów ze środka trwałego będącego budynkiem przedstawiono w poniższej tabeli

• jeżeli w budynku znajdują się lokale mieszkalne oddane do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, objęte zwolnieniem ze wspomnianego podatku, przychód pomniejsza się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej tych lokali mieszkalnych w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

Proporcję, tę ustala się na dzień określony w art. 24b ust. 3 updop, a więc na pierwszy dzień każdego miesiąca, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji – na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji.

W części 3 przeczytacie o praktycznych problemach z obliczaniem podatku dochodowego od przychodów z nieruchomości.