Obowiązkowy ryczałt w przypadku najmu prywatnego wszedł w życie. Od 1 stycznia 2023 r. podatnik nie ma już możliwości wyboru formy opodatkowania – obowiązuje go ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Na mocy przepisów przejściowych Polskiego Ładu najem prywatny do 2022 r. włącznie, mógł być rozliczany na zasadach ogólnych czyli według skali podatkowej 12% i 32%, lub w formie ryczałtu (więcej informacji w artykule: Najem prywatny – zmiana formy opodatkowania).
Z kolei, od początku tego roku, tj. 2023, podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu prywatnego mają obowiązek opodatkować je tylko i wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Rozróżnienie źródeł przychodu w przypadku najmu
Analizując tematykę opodatkowania najmu, w pierwszej kolejności należy ustalić z jakim rodzajem źródła przychodów mamy styczność. W ustawie o PIT umowę najmu można zakwalifikować dwojako:
- jako część prowadzonej działalności gospodarczej lub
- jako osobne źródło przychodów, czyli najem prywatny.
Obowiązkowy ryczałt w przypadku najmu prywatnego. Formy opodatkowania
Podatnik, który w ramach najmu prywatnego do tej pory rozliczał się na zasadach ogólnych, musi przejść na obowiązkowy ryczałt przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie
z artykułem 12 ust. 1 pkt 4 ustawy ryczałtowej wyróżnia dwie stawki podatkowe. Zastosowanie odpowiedniej stawki zależy od wysokości rocznych przychodów z najmu.
- 8,5 % uzyskując przychody do kwoty 100 000 zł oraz
- 12,5 % dla przychodów powyżej 100 000 zł.
Należy mieć na uwadze fakt, że przy prowadzeniu działalność gospodarczej, podatnik rozliczając najem nadal ma możliwość wyboru formy opodatkowania:
- opodatkowanie ryczałtem 8,5 % lub 12,5 % (podatek obliczany od przychodów);
Stawka 8,5 % obliczana jest od przychodów do 100.000 zł, stawka 12,5 %
od przychodów powyżej 100.000 zł.
- opodatkowanie według skali podatkowej 12 % i 32 % (podatek obliczany od dochodu);
- opodatkowanie według stawki liniowej 19 % (podatek liczony od dochodu);
Podsumowując, w przypadku najmu możliwe są obecnie dwie opcje, a mianowicie podatnik:
- pozostaje przy najmie prywatnym i rozlicza podatek ryczałtem albo
- zakład działalność gospodarczą, aby móc nadal rozliczać podatek według skali podatkowej.
Przy podejmowaniu tej decyzji o założeniu działalności gospodarczej z pewnością należy dokładnie przeanalizować swoją sytuację i pamiętać o wprowadzonych zmianach, które weszły w 2023 r.:
- brak możliwości wliczania w koszty amortyzacji mieszkania i obniżenia za jej pomocą podatku obliczanego wg skali podatkowej,
- zakładając działalność gospodarczą trzeba wziąć pod uwagę dodatkowe koszty takie jak np. ZUS
- nadal można rozliczać w koszty remonty mieszkań i kupowane wyposażenie będąc
na skali podatkowej, możliwe jest to jednak wyłącznie w ramach działalności gospodarczej, - różnice w opodatkowaniu zbycia nieruchomości wynajmowanych w ramach najmu prywatnego a nieruchomości stanowiących składnik majątku prowadzonej działalności gospodarczej (w szczególności należy zwrócić na to uwagę w przypadku lokali użytkowych).
