W ostatnim czasie często spotykam się z sytuacją, gdy firma sprzedając nieruchomość stosuje VAT 23 % lub 8 % „z ostrożności”, nie sprawdzając czy nie powinno być zastosowane zwolnienie z VAT-u. Na pytanie dlaczego, często słyszę odpowiedź – bo tak jest bezpieczniej. Pomijam aspekty straty finansowej dla firmy (a ta często zważywszy na wartość nieruchomości bywa duża), to niestety stosowanie „dla bezpieczeństwa” stawki 23 % bezpieczne nie jest. Jak wspomniałam w przypadku nieruchomości często może mieć bowiem zastosowanie zwolnienie z VAT. Zazwyczaj słyszę wówczas – ale przecież jak fiskus dostanie za dużo, to nie będzie problemów. Otóż niestety tak nie jest. Zastosowanie stawki 23 % zamiast zwolnienia oznacza:

1. brak prawa do odliczenia VAT przez nabywcę nieruchomości – jeżeli fakt ten wyjdzie na jaw po zawarciu aktu notarialnego można spodziewać się żądania obniżenia ceny czy też pojawienia się roszczeń odszkodowawczych,
2. zaległość nabywcy w PCC – nabywca przekonany, iż dostawa była opodatkowana stawką 23 % z pewnością nie uiścił PCC,
3. zastosowanie na fakturze VAT 23 % oznacza, że trzeba go koniecznie zapłacić. Nie znosi jednak obowiązku korekty VAT naliczonego.

Przykład

Firma A. w 2017 r. nabyła nieruchomość za kwotę 1.230.000 zł brutto (w tym VAT 230.000 zł). Ponieważ budynek był wykorzystywany do działalności opodatkowanej odliczono wspomnianą kwotę VAT. W 2020 r. wspomnianą nieruchomość sprzedano, za kwotę 1.353.000 zł brutto (w tym wykazano VAT w stawce 23 % – 253.000 zł). Przyjmijmy jednak, iż sprzedaż ta w świetle przepisów korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (tzw. dostawa po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia). W tym przypadku firma A:

a) musi odprowadzić do urzędu skarbowego kwotę VAT wykazaną na fakturze (253.000 zł). Kwotę tę bowiem wykazano na fakturze,

b) ponieważ sprzedaż jest zgodnie z przepisami objęta zwolnieniem z VAT firma A. musi dokonać korekty VAT naliczonego (w tym przypadku wyniesie ona 7/10 x 230.000 zł = 161.000 zł. Nie ma przy tym znaczenia, iż błędnie zastosowano stawkę 23 %.

Do urzędu skarbowego należy więc łącznie zapłacić 253.000 zł + 161.000 zł = 414.000 zł !!!

Z doświadczenia wiem, iż księgowi zazwyczaj w takich sytuacjach zapominają o korekcie VAT naliczonego, a to naraża firmę na dodatkowe negatywne konsekwencje tj. dodatkowe zobowiązanie podatkowe, czy sankcje z kodeks karnego-skarbowego.

Sprzedając nieruchomość nie można „dla bezpieczeństwa” stosować stawki 23 % czy 8 %. W przypadku nieruchomości często ma zastosowanie bowiem zwolnienie, a pojawiają się również sytuacje gdy czynność ta nie podlega opodatkowaniu jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Takie z pozoru „ostrożnościowe” podejście może nie tylko oznaczać straty finansowe dla firmy, ale również spór z kontrahentem i nieprzyjemności ze strony organu podatkowego.

Zbywając więc nieruchomość należy dokładnie prześledzić wszystkie wyjątki, by być pewnym jakie zasady opodatkowania mają zastosowanie w konkretnym przypadku.