Zamianę nieruchomości na gruncie ustawy VAT należy traktować jako dwie odrębne dostawy towarów. Każda ze stron transakcji powinna przy tym odrębnie określić, czy dana czynność w jej przypadku w ogóle podlega opodatkowaniu VAT (czy występuje ona w tym przypadku w charakterze podatnika) oraz jaka jest właściwa stawka VAT. Niestety często w takich sytuacjach brak jest „symetrii” i może się okazać, iż tylko jedna ze stron ma obowiązek uiszczenia VAT.

Przykład 1

Firma A. dokonała zamiany nieruchomości z firmą B. Po weryfikacji dokumentów okazało się, iż dostawa nieruchomości dokonana przez firmę A. podlega opodatkowaniu według stawki 23%, a dostawa nieruchomości dokonana przez firmę B. korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Niestety w tym przypadku tylko firma A. będzie obowiązana do zapłaty podatku.

Przykład 2

Firma A. i Jan Kowalski postanowili zamienić nieruchomości. Obie nieruchomości mają wartość rynkową 246.000 zł. Może się jednak zdarzyć, iż dostawa nieruchomości dokonana przez firmę A. podlega opodatkowaniu VAT 23 %, natomiast Jan K. w ogóle nie wystąpił w charakterze podatnika ponieważ zamiana dotyczyła jego „prywatnej” nieruchomości. Z pozoru neutralna transakcja (dwa podmioty zamieniły się nieruchomościami o takiej samej wartości) możne oznaczać dla firmy A. konieczność zapłaty 46.000 zł VAT.

Zanim więc podjęta zostanie decyzja o zamianie nieruchomości należy przeanalizować skutki tej operacji na gruncie podatku VAT. Nie raz w swojej praktyce spotkałam się bowiem z sytuacją, gdy podatnik dokonał zmiany nieruchomości nie konsultując tego z księgowym lub doradcą podatkowym, a później był niemile zaskoczony faktem, iż taka zamiana nie jest neutralna podatkowo. Dodatkowo wspomnę, iż podobne niespodzianki mogą pojawić się również na gruncie podatku dochodowego.