Czasem wystarczy nawet jedna.

Wiele razy słyszałam od podatników, że nie muszą zakładać działalności gospodarczej, bo budują i sprzedają tylko jeden dom rocznie. A księgowa kolegi powiedziała, że do dwóch rocznie to nie ma problemu, bo urząd się tym nie interesuje.

To niestety mit, który jest często powodem problemów. Kończy się on nie tylko koniecznością zapłaty podatku VAT z odsetkami (zazwyczaj ze względu na brak faktur zakupu wyższym niż gdyby ktoś od początku ten podatek rozliczał), ale również sankcjami z kodeksu karnego-skarbowego. Należy pamiętać, iż organy podatkowe mają pełną wiedzę na temat wszystkich zawartych w zakresie nieruchomości aktów notarialnych i bez problemu przysłowiowym „jednym” kliknięciem są w stanie sprawdzić, że w ostatnich 5 latach, to u tego podatnika już 10-ty przypadek nabycia i sprzedaży nieruchomości w krótkim odstępie czasu.

Niestety nie ma takiej granicy liczbowej zawartych transakcji, która wyłączałaby z rozliczenia VAT. To przede wszystkim od okoliczności faktycznych, przeznaczenia i aktywności danej osoby zależy czy stanie się on podatnikiem VAT.

Jeżeli ktoś wybudował jeden dom od razu z przeznaczeniem na sprzedaż i zbył go za 450 tys. zł, to jest podatnikiem VAT i powinien się do celów tego podatku zarejestrować i go rozliczać.

Jeżeli natomiast ktoś miał dwa mieszkania (jedno utrzymywał ze względu na pracę w innym mieście) i dwa mieszkania wykorzystywał na własne potrzeby, a później w związku z przeprowadzką na drugi koniec Polski oba sprzedaje – to czynności ta pozostanie poza zakresem podatku VAT.

Podobnie jest z gruntem. Jeżeli ktoś nabył działkę od razu z zamiarem sprzedaży i po 3 miesiącach od zakupu ją sprzedaje to niewątpliwie jest podatnikiem VAT.

Jeżeli natomiast ktoś odziedziczył 3 działki i te 3 działki bez żadnych dodatkowych działań sprzedaje, ponieważ potrzebuje środków na leczenie, to podatnikiem nie będzie.

Sytuacje niestety nie zawsze są niestety tak czarno – białe jak w podanych przykładach. Wiele problemów wywołuje między innymi podział gruntu i sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału (tematem tym zajmiemy się w jednym z kolejnych wpisów na blogu).

Wracając jednak do pytania z tytułu – czasem nawet jedna transakcja powoduje obowiązek rejestracji jako podatnika VAT. Ustalenie czy ktoś jest podatnikiem wymaga nie tylko ustalenia ile nieruchomości sprzedał, ale przede wszystkich okoliczności faktycznych im towarzyszących.