Obliczając podatek dochodowy od przychodów z nieruchomości komercyjnych podatnicy mogą natknąć się na szereg praktycznych problemów. Dotyczą one między innymi ustalenia właściwej wartości budynku (wartość rynkowa, początkowa czy niezamortyzowana) oraz sytuacji istnienia powiązań pomiędzy podmiotami. W części 1 i części 2 omówiłam ogólne zasady dotyczące wspomnianego podatku. W tej części zajmiemy się wybranymi problemami praktycznymi.
Wartość początkowa czy wartość niezamortyzowana i inne praktyczne problemy z ustaleniem wartości budynków
Licząc wartość poszczególnych budynków dla celów podatku od przychodów z nieruchomości komercyjnych należy pamiętać o następujących zasadach:
- obliczeń dokonuje się w oparciu o wartość podatkową nieruchomości (a więc wynikającą z ewidencji środków trwałych). Nieistotna jest natomiast faktyczna wartość rynkowa nieruchomości. Nie ma też znaczenia w jaki sposób i w jakiej wartości jest ona wykazana dla celów prawa bilansowego (rachunkowości);
- w przypadku zmiany wartości środka trwałego uwzględniamy wartość nieruchomości na pierwszy dzień danego miesiąca. Dotyczy to m.in. modernizacji;
- jeżeli nieruchomość jest wynajmowana jedynie w części do wyliczeń przyjmujemy jej wartość w odpowiedniej proporcji.
Zagadnieniem problematycznym jest czy do obliczeń powinna być brana pod uwagę wartość początkowa środka trwałego, czy aktualna wartość niezaamortyzowana. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach I SA/Gl 527/20 z 1 grudnia 2020 r.:
„(…) jeżeli ustawodawca w art. 24b ust. 3 u.p.d.o. używa tylko określenia „wartość początkowa (podlegających opodatkowaniu) środków trwałych” to należy je rozumieć zgodnie z art. 16g ww. ustawy, a więc bez pomniejszania o odpisy amortyzacyjne”.
Podmioty powiązane a podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym od nieruchomości komercyjnych
Jak już wcześniej wskazano wysokość podatku dochodowego od przychodów z budynków możemy więc obliczyć według wzoru:
M = (P1+P2+P3+ …. – 10.000.000 zł) x 0,035 %, gdzie
M – podatek dochodowy od nieruchomości komercyjnych za dany miesiąc
P1, P2, P3 – przychody z poszczególnych budynków objętych wspomnianym podatkiem ustalone wg art. 24b updop (a więc na podstawie wartości początkowej środków trwałych)
Generalnie wiec podatnik obliczając podstawę opodatkowania sumę wartości budynków obniża o kwotę 10.000.000 zł. Szczególną uwagę na obowiązujące regulacje powinny jednak zwrócić podmioty, które są kapitałowo powiązane z innymi jednostkami. Zgodnie bowiem z art. 24a ust. 10 updop, jeżeli podatnik posiada udział w kapitale innego podmiotu powiązanego w zakresie, o którym mowa w art. 11a ust. 2 pkt 1 updop (a więc bezpośredni lub pośredni co najmniej 25 % udział w kapitale lub praw głosu w organach kontrolnych, stanowiących lub zarządzających, lub udziałów lub praw do udziału w zyskach lub majątku lub ich ekspektatywy, w tym jednostek uczestnictwa i certyfikatów inwestycyjnych) wówczas kwotę tę (10.000.000 zł) ustala się w takiej proporcji, w jakiej w jakiej przychód z budynków komercyjnych pozostaje do ogólnej kwoty takich przychodów podatnika oraz podmiotów z nim powiązanych.
Jeżeli więc podatnik jest powiązany „kapitałowo” z innymi podmiotami, to wspomniana kwota ulega odpowiedniemu zmniejszeniu. Zgodnie z uzasadnieniem do nowelizacji ustawy, druk sejmowy nr 2291-A, publ. www.sejm.gov.pl:
„Jednocześnie w przypadku podmiotów powiązanych kapitałowo w rozumieniu odpowiednich przepisów ustaw o podatku dochodowym kwota 10 mln zł będzie dzielona na te podmioty w proporcji, w jakiej przychód z budynku podatnika pozostaje w ogólnej kwocie przychodów wszystkich podmiotów powiązanych. Rozwiązanie to ma na celu przeciwdziałanie ewentualnemu przenoszeniu własności (współwłasności) budynków pomiędzy podmiotami powiązanymi w celu uniknięcia opodatkowania podatkiem minimalnym”.
Przykład
Spółka A. sp. z o.o. jest udziałowcem spółki B i posiada 80 % udziałów. Spełnione są więc warunki do zastosowania art. 24b ust. 10 updop, ponieważ:
- Spółka A posiada udział w kapitale innego podmiotu w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 updop,
- Posiadanie tego udziału mieści się w zakresie, o którym mowa w art. 11a ust. 2 pkt 1 updop (przekroczony jest próg 25 %).
W związku z tym spółka A. kwotę obniżającą podstawę opodatkowania (podstawowe 10.000.000 zł) powinna ustalić w takiej proporcji w jakiej przychód z budynków komercyjnych w rozumieniu art. 24b ust. 1 updop (a więc ustalony na podstawie wartości początkowej środków trwałych) pozostaje do ogólnej kwoty takich przychodów podatnika oraz podmiotów z nim powiązanych.
Załóżmy więc, iż przychód z nieruchomości komercyjnych w spółce A. wynosi 20.000.000 zł, a w spółce B 30.000.000 zł. W tym przypadku kwotę obniżającą podatek obliczymy w sposób następujący:
10.000.000 zł x (20.000.000 zł : (20.000.000 zł + 30.000.000 zł)) = 10.000.000 zł x 0,4 = 4.000.000 zł
W efekcie miesięczny podatek dochodowy od przychodów z budynków w spółce A. wyniesie:
M = (20.000.000 zł – 4.000.000 zł) x 0,035 % = 5.600 zł
Moim zdaniem ustalenie kwoty obniżającej podstawę opodatkowania może być w praktyce bardzo kłopotliwe. Należy bowiem pamiętać, iż:
- grupy podmiotów powiązanych często są bardzo rozbudowane, co będzie istotnie utrudniało obliczenie wspomnianej kwoty,
- obliczenie tej kwoty będzie wymagało uzyskania odpowiednich informacji od innych podmiotów powiązanych, a błędy w tym ustaleniach popełnione przez inny podmiot będą skutkowały nieprawidłowym obliczeniem kwoty obniżającej (10.000.000 zł w odpowiedniej proporcji) u podatnika, który otrzymał takie błędne dane.
Obliczony podatek od przychodów z nieruchomości komercyjnych – i co dalej
Po obliczeniu podatku od przychodów z nieruchomości komercyjnych podatnicy powinni go porównać z należną zaliczka za dany miesiąc. Podatnicy mogą nie wpłacać podatku od przychodów z budynków, jeżeli jest on niższy od kwoty zaliczki na podatek za dany miesiąc. Analogicznie można podatek ten rozliczyć w zeznaniu rocznym. Powinien być on jednak wykazany w zeznaniu rocznym
Jeżeli podatek od przychodów z budynków jest wyższy niż zaliczka miesięczna – podatek ten należy koniecznie zapłacić. Kwota zapłaconego podatku od przychodów z nieruchomości pomniejsza kwotę zaliczki na podatek dochodowy.
W praktyce można więc powiedzieć, iż podatek od przychodów z nieruchomości komercyjnych trzeba będzie zapłacić, gdy zaliczka na podatek dochodowy będzie niska, ze względu na stratę lub niewielkie dochody.
Podatek od przychodów z nieruchomości komercyjnych, w związku z odwołaniem stanu epidemii po raz pierwszy w 2022 r. należy obliczyć i zapłacić za czerwiec br.
Jeżeli potrzebujesz pomocy z zakresu prawa podatkowego zachęcamy do skorzystania z naszych usług www.dbopolska.pl
