W praktyce zdarza się, iż na zbywanym gruncie posadowionych jest kilka budynków lub budowli, a co więcej iż sprzedaż wspomnianych budynków i budowli opodatkowana jest różnymi stawkami VAT. W takim przypadku nie ulega wątpliwości, iż również grunt należy opodatkować według różnych stawek. Niestety, przepisy ustawy VAT nie określają w jaki sposób należy dokonać podziału.
Przykład
Firma A. sprzedaje grunt wraz z 2 budynkami. Jeden ze wspomnianych budynków opodatkowany jest według stawki 23%, a sprzedaż drugiego z nich korzysta ze zwolnienia z VAT. W związku z tym kwotę uzyskaną ze sprzedaży gruntu należy również opodatkować w odpowiednich proporcjach według stawki 23% i ze zwolnieniem z VAT. Niestety ustawodawca nie określa w jaki sposób należy dokonać omawianego podziału.
W praktyce stosowane są dwie metody:
- proporcjonalnego podziału na podstawie wartości sprzedawanych budynków,
- proporcjonalnego podziału na podstawie powierzchni gruntu zajmowanej przez poszczególne budynki.
Oczywiście możliwe są też inne klucze podziału.
W praktyce spotkałam się ze stosowaniem przez podatników obu metod i niekwestionowaniem ich przez organy podatkowe. W szczególności jednak w przypadkach, gdy zastosowanie różnych kluczy podziału powoduje znaczną różnicę w rozliczeniach podatku warto rozważyć uzyskanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa.
Stosowaną jednak zazwyczaj przez podatników metodę podziału wartości gruntu według wartości poszczególnych budynków lub budowli należy uznać za prawidłową, ze względu na brak szczególnych regulacji w tym zakresie. Zastosowanie również innej racjonalnie uzasadnionej metody nie można uznać za błędną. Podatnik nie może bowiem ponosić negatywnych skutków nieprecyzyjnych przepisów prawa.
Przykład
Rozliczenie sprzedaży nieruchomości tzw. metodą wartościową
Firma A. sprzedaje nieruchomość za ogólną kwotę 600.000 zł, z czego strony ustaliły, iż:
- wartość gruntu wynosi 200.000 zł,
- budynek nr 1 ma wartość 300.000 zł (sprzedaż tego budynku jest opodatkowana stawką 23%),
- budynek nr 2 ma wartość 100.000 zł (sprzedaż wspomnianego budynku korzysta ze zwolnienia z VAT).
W omawianym przypadku należy dokonać następujących wyliczeń:
a) ustalenie procentowego udziału wartości poszczególnych budynków w wartości budynków ogółem:
– udział procentowy budynku nr 1 (opodatkowanego według stawki 23%) w wartości budynków ogółem:
300.000 zł / (300.000 zł + 100.000 zł) x 100% = 75%
– udział procentowy budynku nr 2 (korzystający ze zwolnienia z VAT) w wartości budynków ogółem:
100.000 zł / (300.000 zł + 100.000 zł) x 100% = 25%
b) ustalenie wartości gruntu zwolnionego z VAT i opodatkowanego według stawki 23% na podstawie proporcji obliczonych w punkcie a):
- ustalenie wartości gruntu opodatkowanego według stawki 23%: 75% x 200.000 zł = 150.000 zł
- ustalenie wartości gruntu zwolnionego z VAT: 25% x 200.000 zł = 50.000 zł
c) ustalenie łącznej podstawy opodatkowania według stawki 23% i zwolnionej z VAT:
- podstawa opodatkowania objęta stawką 23%: 300.000 zł + 150.000 zł = 450.000 zł
- podstawa opodatkowania zwolniona z VAT: 100.000 zł + 50.000 zł = 150.000 zł
