Podmioty prowadzące działalność deweloperską planujące sprzedaż mieszkań mają obowiązek zawarcia tzw. umowy rachunku powierniczego z bankiem. Celem rachunku powierniczego jest przede wszystkim zabezpieczenie interesów kupującego. Kupujący wpłaca środki na rachunek powierniczy, natomiast powiernik (co do zasady bank) nadzoruje realizację umowy i uwalnia środki pieniężne na nim zgromadzone dopiero po spełnieniu określonych warunków m.in. określonego etapu zaawansowania prac (rachunki powiernicze otwarte) lub po przeniesieniu na nabywcę własności nieruchomości (rachunki powiernicze zamknięte). Sprzedawca nie ma możliwości swobodnego dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym. Nabywa on możliwość dysponowania wspomnianymi środkami dopiero w momencie uwolnienia ich przez powiernika.
Ze względu na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego środków wpływających na rachunek powierniczy nie można uznać za przedpłaty, zaliczki, zadatki, itp. Mogą być one uznane za zaliczki dopiero w momencie zwolnienia ich przez powiernika. Powyższe dotyczy oczywiście rachunków powierniczych otwartych, ponieważ w tym przypadku środki są uwalniane w miarę postępu prac. Powyższą wykładnię potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 lipca 2020 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.395.2020.1.IK, stwierdził:
„W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania zobowiązań.
Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.
Zatem z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego – środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zapłatę za wykonane świadczenie lub zaliczkę, przedpłatę.
(…) środki pieniężne wpływające od nabywców podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dopiero w momencie wypłaty środków z rachunku powierniczego na rachunek bieżący Wnioskodawcy, tj. w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego – w części, w jakiej zostały wypłacone i postawione Wnioskodawcy do dyspozycji„.
W efekcie oznacza to, iż w przypadku wpłat na rachunek powierniczy otwarty obowiązek podatkowy u dewelopera powstanie dopiero w momencie przekazania wspomnianych środków przez powiernika (bank) dla dewelopera.
