Ustalenie stawki VAT przy sprzedaży nieruchomości może sprawić podatnikom wiele trudności. Poniżej wskazałam najważniejsze etapy, które pozwolą na ustalenie sposobu opodatkowania tej transakcji.

Krok I – Ustalenie czy zbywca działa w charakterze podatnika VAT

Na początku należy ustalić, czy zbywca nieruchomości w ogóle jest podatnikiem VAT. Temat ten poruszałam we wcześniejszych wpisach na blogu, np: „Ile nieruchomości trzeba sprzedać, aby stać się podatnikiem VAT„. Jeżeli sprzedajemy działkę na jeziorem, którą odziedziczyliśmy dawno temu i wykorzystywaliśmy tylko prywatnie to z tytułu tej dostawy nie będziemy podatnikiem VAT. Nie pojawi się więc ani obowiązek rejestracji do celów VAT, ani obowiązek zapłaty tego podatku. Inaczej będzie jednak, gdy będziemy podejmować aktywne działania związane z przekształcenie działki i jej zbyciem. Takie okoliczności stanu faktycznego jak podział działek, doprowadzenie prądu, uzyskania pozwoleń na budowę w ocenie organów podatkowy mogą wskazywać, iż mamy do czynienia z podatnikiem VAT i czynnością opodatkowaną. Dobra argumentacja, wskazanie ważnych elementów stanu faktycznego może być kluczowe przy obronie własnego stanowiska w dyskusji z organem podatkowym.

Krok II – Grunt zabudowany czy niezabudowany?

Konieczne jest również ustalenie co jest przedmiotem sprzedaży, a w szczególności czy jest to grunt zabudowany, czy też nie. Inne zasady ustalania stawek VAT obowiązują bowiem w przypadku nieruchomości zabudowanych, inne w przypadku nieruchomości zabudowanych. Jest to kolejne zagadnienie w którym na podatnika czeka wiele pułapek. Szerzej temat ten omówię w którymś z kolejnych wpisów na blogu. Dziś chciałabym jednak zwrócić uwagę na częsty błąd. Jest nim opodatkowywanie jedną stawką VAT dostawy wszystkich nieruchomości wskazanych w jednym akcie notarialnym. Pamiętaj, jeżeli przedmiotem jednej dostawy jest działka zabudowana domem, udział w drodze oraz działka niezabudowana, to każda z tych działek powinna być rozpatrywana oddzielnie. I może się okazać, iż każda z nich opodatkowana jest inna stawką VAT.

Krok III – Zwolnienie z VAT czy opodatkowanie i jaka stawka

Nieruchomości niezabudowane – ustalanie stawki VAT

W przypadku nieruchomości niezabudowanych należy zacząć od ustalenia, czy jest to teren budowlany, czy też inny. Generalnie w przypadku tzw. terenów budowlanych ma zastosowanie stawka 23 %, w przypadku gruntów pozostałych – zwolnienie z VAT. Główny problem polega na tym, iż potoczne pojęcie teren budowlany, a znaczenie tego pojęcia na gruncie ustawy VAT różnią się od siebie. W przypadku VAT o tym czy mamy do czynienia z teren budowlanym decyduje wpis w ewidencji gruntów i/lub warunki zabudowy. Nie ma natomiast znaczenia wpis w ewidencji gruntów. Dla przykładu sprzedajemy działkę, która w ewidencji gruntów figuruje jako rolna, ale teren ten jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przyjmijmy iż zgodnie z tym planem działka ta przeznaczona jest pod zabudowę. Zgodnie z przepisami ustawy VAT jest to teren budowlany, a jego sprzedaż podlega opodatkowaniu według stawki 23 %. Nie ma znaczenia, iż zgodnie z ewidencją gruntów jest to działka rolna.

Nieruchomości zabudowane – ustalenia stawki VAT

W przypadku nieruchomości zabudowanych istotne jest ustalenie jakie budynki i budowle są posadowione na gruncie. Następnie należy określić jaka stawka VAT ma zastosowanie do poszczególnych budynków i budowli. Stawka VAT dla gruntu będzie taka sama jak w przypadku budynków i budowli. Niestety na tym etapie na podatników również czyha wiele pułapek. Z najczęstszych błędów należy wymienić:

• pominięcie w analizie niektórych budynków lub budowli i przyjęcie dla całej nieruchomości stawki VAT takiej jak dla głównego budynku. Dla przykładu na nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny objęty stawką 8 % VAT i garaż wolnostojący. Do dostawy tego ostatniego ma zastosowanie stawka 23 % i błędem będzie opodatkowanie całej nieruchomości wg stawki 8 %;
• błędna ocena lub pominięcie w analizie zwolnień z VAT. Należy pamiętać, iż na gruncie ustawy VAT przewidzianych jest kilka przypadków zwolnień z VAT. Najczęściej stosowane dotyczy sprzedaż budynków i budowli po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Na marginesie wspomnę, iż pojęcie „pierwszego zasiedlenia” na gruncie VAT to kolejna pułapka na podatników, ponieważ znacznie różni się ono od potocznego znaczenia tego pojęcia.

Pułapka ostrożności

„Dlaczego dostawę nieruchomości opodatkowaliście stawką 23 %?” Częstą odpowiedzią jest stwierdzenie: „Bo tak kupiliśmy”, albo „Bo tak bezpieczniej”. Podobnie bywa i przy stawce 8 %) Niestety jedna i druga teza jest fałszywa:

Dlaczego fałszywa jest teza że przy zakupie i sprzedaży nieruchomości powinna pojawić ta sama stawka VAT

Zazwyczaj między nabyciem nieruchomości, a jej sprzedażą mija pewien okres czasu. A to oznacza że może np: upłynąć dwuletni okres od pierwszego zasiedlenia. Czyli może się zdarzyć, że kupimy nieruchomość z VAT 23 % a sprzedamy ze zwolnieniem z VAT. Zdarza się też sytuacja odwrotna. Na przykład kupiliśmy grunt (nieruchomość niezabudowaną) ze zwolnieniem z VAT, ale aby ponieść jej atrakcyjność uzyskaliśmy warunki zabudowy. I z automatu sprzedaż podlega opodatkowaniu według stawki 23 %. Takich kruczków i niespodzianek przy sprzedaży nieruchomości niestety jest znacznie więcej.

Dlaczego „Bo tak bezpieczniej” nie działa w przypadku opodatkowania nieruchomości stawką 23 %

Jeżeli zastosujemy stawkę 23 %, a później okaże się, że powinno być zwolnienie z VAT, to niestety czeka nas mnóstwo nieprzyjemności. Po pierwsze – nasz nabywca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego. Z dużą dozą pewności wystąpi do nas z tego powodu z roszczeniami. Z doświadczenia napiszę, iż najczęściej i nabywca i sprzedawca dowiadują się, że powinno być zwolnienie z VAT zamiast 23 % przy kontroli rozliczeń VAT-u u kupującego. A ponieważ kwoty VAT przy nieruchomościach zazwyczaj są spore, takie kontrole są raczej w tym przypadku standardem.

Po drugie – nabywca będzie musiał zapłacić PCC. Po trzecie – konieczna może się okazać nie tylko korekta faktury i zwrot VAT przez dostawcę dla nabywcy, ale również zapłata dodatkowej kwoty VAT do urzędu skarbowego. Jeżeli bowiem odliczyliśmy wcześniej VAT przy zakupie nieruchomości, jej wybudowaniu lub modernizacji i nie upłynął jeszcze 10-letni okres korekty, to musimy oddać do urzędu odpowiednią część odliczonego wcześniej VAT. Takie z pozoru „bezpieczniejsze” opodatkowanie stawką 23 % okazuje się często bolesnym finansowo doświadczeniem dla sprzedawcy.