W przypadku sprzedaży działki o różnym przeznaczeniu co do zasady ma zastosowanie stawka VAT 23 %. Czasami jednak konieczny może być podział otrzymanej kwoty na stawkę 23 % i zwolnienie.
Dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT korzysta ze zwolnienia z VAT. W przypadku sprzedaży natomiast tzw. terenów budowlanych zastosowanie ma stawka 23 %. Reguła jest co do zasad prosta. Wywołuje ona jednak liczne wątpliwości w przypadku tzw. działek o różnym przeznaczeniu. Dotyczy to przy tym dwóch grup gruntów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP):

• działek, w przypadku których zabudowa dopuszczona jest nie jako główne przeznaczenie, ale dopuszczone jako przeznaczenie uzupełniające,
• działek, w przypadku których jedynie ich część jest przeznaczona pod zabudowę Dodatkowy problem w zakresie podatku od towarów i usług pojawia się również w przypadku gruntów objętych MPZP jedynie częściowo.

Dodatkowy problem w zakresie podatku od towarów i usług pojawia się również w przypadku gruntów objętych MPZP jedynie częściowo.

Zabudowana jako przeznaczenie drugorzędne

Pojęcie tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT oznacza grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W przypadku braku takiego planu – pojęcie to obejmuje również gruntu objęte decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Szerzej o klasyfikacji gruntów jako przeznaczone pod zabudowę pisaliśmy w temacie „Jak ustalić stawkę VAT przy sprzedaży gruntu„.

Zdaniem organów podatkowych, w przypadku tzw. gruntów różnego przeznaczenia nie ma znaczenia, czy możliwość zabudowy jest główny, czy też uzupełniającym przeznaczeniem działki. Jeżeli zgodnie z MPZP działka jest przeznaczona pod zabudowę (nawet w ramach możliwości uzupełniających) to zgodnie z ustawą VAT jest ona terenem budowlanym. Uznają więc, iż do jej sprzedaży ma zastosowanie stawka 23 %. Korzystne dla podatników stanowisko prezentują natomiast sądy administracyjne, które dokonując klasyfikacji działki jako terenu budowlanego bazują jedynie na przeznaczeniu podstawowym. Szerzej na ten temat pisałam tutaj.

Jeżeli podstawowym przeznaczenie działki jest zabudowa, to dla uznania działki za budowlaną z pewnością nie ma natomiast znaczenia jaka jest przewidziana gęstość zabudowy, jaki jej charakter, ani jak dalekie są ograniczenia w tym zakresie.

Działka częściowo przeznaczona pod zabudowę

Działki o różnym przeznaczeniu to również grunty, który przeznaczone są pod zabudowę jedynie częściowo. Należy przy tym rozróżnić trzy różne sytuacje:

1. • działka przeznaczona jest pod zabudowę, ale maksymalnie powierzchnia zabudowy nie może przekroczyć określonego procenta powierzchni działki (np: 40 %).

W tym przypadku należy uznać, iż cała działka stanowi tzw. teren budowlanym i do jej sprzedaży ma zastosowanie stawka 23 %.

1. • działka przeznaczona pod zabudowę jest jedynie częściowo i z MPZP wynika dokładnie na jakiej części działki może być dokonywana zabudowa.

Przepisy nie regulują wprost takiej sytuacji, ale w mojej ocenie, należy przyjąć, iż w części działka ta powinna być kwalifikowana jako teren budowlany, a w części jako inny nie przeznaczony pod zabudowę. W efekcie, w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości niezabudowanej, w części należy zastosować stawkę 23 %, a w części zwolnienie. Takie stanowisko prezentują również aktualnie organy podatkowe. Potwierdza to m.in. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 listopada 2021 r., nr 0112-KDIL1-3.4012. 416.2021.2.KK. Warto jednak przy sprzedaży takich nieruchomości rozważyć zabezpieczenie się interpretacją indywidualną. W szczególności dotyczy to tzw. klucza podziału. W praktyce do podziału kwoty do celów zwolnienia i stawki 23 % najczęściej stosowany jest tzw. klucz powierzchni.

1. • działka objęta jedynie częściowo MPZP.

Analogiczna zasada jak w punkcie 2 dotyczy również działek objętych jedynie częściowo miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i wg tego planu częściowo przeznaczona pod zabudowę. Oznacza to, iż w przypadku jej sprzedaży częściowo zastosowanie będzie miała stawka 23 %, a częściowo zwolnienie przewidziane dla terenów niebudowlanych. Aktualne są tu również uwagi z punktu 2.

Podsumowanie

Ustalenie prawidłowej stawki VAT w przypadku sprzedaży gruntów niezabudowanych wymaga szczegółowej znajomości regulacji wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Istotne jest bowiem nie tylko, czy działka gruntu objęta jest takim planem, ale również jakie jest przeznaczenie działki z niego wynikające, a także czy zarówno objęcie planem, jak i wynikające z niego przeznaczenia dotyczy całości, czy też części działki. Sprzedając więc działki o różnym przeznaczeniu warto dokładnie przeanalizować dokumenty z nią związane.

Jeżeli potrzebujesz pomocy z zakresu prawa podatkowego zachęcamy do skorzystania z naszych usług www.dbopolska.pl