30 września 2022 r. upływa termin złożenia przez spółki nieruchomościowe i ich wspólników odpowiednich informacji do organów podatkowych. Zgłoszenia powinny zostać dokonane w formie elektronicznej na wzorach opublikowanych niedawno przez Ministerstwo Finansów.

Spółka nieruchomościowa – definicja

Definicja spółki nieruchomościowej znajduje się zarówno w ustawie o PIT, jak i CIT. Z pewnym uproszczeniem, może nią być każdy podmiot inny niż osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą spełniająca łącznie trzy warunki:

1. wartość bilansowa nieruchomości przekracza 10 mln zł,
2.  nieruchomości stanowią co najmniej 50  % wartości bilansowej aktywów,
3. co najmniej 60 % przychodów stanowią przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości.

Niespełnienie któregokolwiek z warunków oznacza, iż dany podmiot nie jest spółką nieruchomościową.

Przykład

Podmiot A. posiada nieruchomości o wartości bilansowej powyżej 10 mln zł. Nieruchomości te stanowią ponad 50 % wartości aktywów. Główne przychody spółki pochodzą jednak z działalności produkcyjnej i nie został osiągnięty wskaźnik co najmniej 60 % przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości. Ponieważ nie jest spełniony jeden z trzech warunków – spółka A. nie jest spółką nieruchomościową.

Badanie spełnienia warunków należy dokonać na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy. W przypadku spółki z rokiem obrotowym zgodnym z rokiem kalendarzowym ustalając czy dany podmiot powinien być kwalifikowany jako spółka nieruchomościowa w 2022 r. należy badać stan na dzień 31 grudnia 2021 r.   

Ustawodawca wprowadził też szczególne zasady w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność. W takiej sytuacji istotny jest stan na pierwszy dzień roku podatkowego/obrotowego oraz wartość rynkowa nieruchomości.

Spółki nieruchomościowa – praktyczne problemy z definicją

              W praktyce definicja spółki nieruchomościowej sprawia wiele problemów. W niniejszym wpisie chciałabym zwrócić uwagę na dwa z nich:

1. pośredni bilansowy udział w nieruchomościach,
2. spółki deweloperskie.

W zakresie pierwszego zagadnienia należy wskazać, iż ustalając czy wartość nieruchomości przekracza 50 % wartości aktywów spółki należy uwzględnić zarówno udział bezpośredni jak i pośredni. Na ten element należy więc zwrócić szczególną uwagę w przypadku posiadania przez spółkę udziałów w innych spółkach będących właścicielami nieruchomości.

Kolejne zagadnienie to temat spółek deweloperskich jako spółek nieruchomościowych. Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 maja 2022 r., nr 0111-KDIB1-1.4010.523.2021.2.AW dokonując weryfikacji czy dany podmiot jest spółką nieruchomościową należy uwzględnić nie tylko nieruchomości ujęte na aktywach trwałych, ale również na aktywach obrotowych. Zgodnie ze wskazaną interpretacją:

,,(…) nie można się (…)zgodzić że ustalając wartość bilansową nieruchomości, Spółka powinna brać pod uwagę tylko wartość aktywów rzeczowych, a to oznacza, że aktywa obrotowe, do których Spółka zalicza np. produkty, zapasy, towary nie są uwzględniane w tej wartości.

 (…) w sytuacji, gdy Spółka prowadzi działalność deweloperską pojęcie „nieruchomości” użyte w przepisie art. 4a pkt 35 lit. b obejmuje również nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży w ramach tej działalności (produkty w ujęciu bilansowym), co oznacza, że oceniając spełnienie warunku przekroczenia 60% udziału przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4 w ogóle przychodów (warunek 3) należy brać pod uwagę przychody pochodzące z nieruchomości będących przedmiotem działalności deweloperskiej.

(…) nie można również zaakceptować argumentu (…) o braku możliwości stwierdzenia spełnienia warunku nr 3, z uwagi na to, że Państwo jako spółka komandytowa jest obecnie podatnikiem CIT, a na koniec poprzedniego roku obrotowego nie był takim podatnikiem. Wnioskodawca prowadził bowiem działalność, która była poprzednio opodatkowana podatkiem dochodowym na poziomie wspólników. Spółka komandytowa, nie będąc podatnikiem, nie miała swojego roku podatkowego (rok podatkowy występował u wspólników). W związku z tym, weryfikując spełnienie warunku nr 3, powinni Państwo odnieść się do przychodów ujętych w wyniku finansowym netto w poprzednim  (2020) roku obrotowym.’’

              Zgodnie więc z przyjętą przez organy podatkowe wykładnią, zdecydowana większość spółek deweloperskich będzie kwalifikowana jako tzw. spółki nieruchomościowe.

Obowiązki spółek nieruchomościowych

              Spółki nieruchomościowe oraz ich wspólnicy mają szczególne obowiązki informacyjne wobec organów podatkowych. Są oni zobowiązani do informowania urzędu skarbowego o podmiotach posiadających w nich udziały (spółki) oraz udziałach posiadanych w spółkach nieruchomościowych (wspólnicy).

Obowiązek przekazywania informacji dotyczy spółek nieruchomościowych i wspólników, którzy bezpośrednio lub pośrednio posiadają w spółce:

• udziały lub akcje dające co najmniej 5% praw głosu,
• ogół praw i obowiązków dających co najmniej 5% prawa do udziału w zysku, albo
• co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

Informacje należy przekazywać według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej. W przypadku, gdy spółka nie jest podatnikiem podatku dochodowego istotny jest stan na ostatni dzień jej roku obrotowego. Termin złożenia takiej informacji to co do zasady koniec trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – koniec trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej. W praktyce dla podmiotów mających rok podatkowy zgodny z rokiem kalendarzowym termin ten mijałby z końcem marca. W tym roku jednak wyjątkowo jest on przedłużony do 30 września 2022 r.

              Niedawno na portalu Ministerstwa Finansów zostały opublikowane wzory wspomnianych informacji. Formularze CIT-N1 i PIT-N1 – składa przy tym spółka, a formularze CIT-N2 i PIT-N2 przeznaczone są do złożenia przez wspólników. Sposób przesyłania wskazanych informacji jest identyczny jak w przypadku e- Deklaracji.

Spółki nieruchomościowe – o czym jeszcze należy pamiętać

Spółki nieruchomościowe powinny pamiętać jeszcze o dwóch szczególnych regulacjach. A mianowicie:

1. w przypadku zbycia udziałów lub całości praw i obowiązków w spółce nieruchomościowej przez udziałowca / wspólnika będącego nierezydentem spółka nieruchomościowa pełni obowiązki płatnika.

Ma więc ona obowiązek obliczenia, pobrania i odprowadzenia do organu podatkowego wspomnianego podatku. Co więcej w przypadku braku informacji o cenie sprzedanych przez wspólnika udziałów podatek ten powinna ona wyliczyć od wartości rynkowej zbytych przez wspólnika udziałów.

• Wysokość odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych z KŚT 1 (a więc budynków i lokali) zaliczona do kosztów uzyskania przychodów nie może być w roku podatkowym wyższa niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.

Na uwagę w tym zakresie zasługuje szczególnie odpowiedź Ministerstwa Finansów na zapytanie Dziennika Gazeta Prawna, publ. Dziennik Gazeta Prawna z dnia 15 lutego 2022 r., w której stwierdzono:

,, (…) Odnosząc się do kwestii spółek nieruchomościowych, które wyceniają budynki według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej i w związku z tym nie dokonują od nich odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami o rachunkowości, spółki te, zgodnie ze wskazanymi regulacjami, nie są uprawnione do dokonywania odpisów amortyzacyjnych w tym zakresie na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych i podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jednocześnie, na gruncie ustawy o CIT i ustawy o PIT, koszty nabycia lub wytworzenia we własnym zakresie środków trwałych (w tym przypadku budynków) mogą stanowić, co do zasady, koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych, z uwzględnieniem odpowiednich przepisów ustawy o CIT i ustawy o PIT.’’